Мы уже рассказывали о спорах, связанных с несогласованной реконструкцией нежилых помещений. Такие работы приводят к уменьшению общего имущества, которое не допускается без согласия всех собственников. В суды обращаются как муниципалитеты, так и лица, которые управляют многоквартирными домами.
Особенность нового дела (№ А53 – 15395/2018) в том, что реконструкцию признали самовольной постройкой. Это необычно для такой категории споров. Именно факт признания самовольной постройкой больше всего и возмущал владельца нежилого помещения, оспаривавшего судебное решение до самого Верховного Суда РФ.
Индивидуальный предприниматель организовал входную группу, тамбур, перегородки, пандус без разрешения на реконструкцию объектов капитального строительства. Работы предназначались для организации работы магазина. Получение согласия собственников он также посчитал излишним.
Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд. Муниципальный орган считал реконструированное нежилое помещение самовольной постройкой, просил обязать владельца привести объект в первоначальное состояние. Муниципалитет указывал на необходимость демонтажа входного узла и раздвижных дверей, восстановления оконного проема на месте организованного входа, демонтажа возведенных перегородок тамбура, восстановления дверного проема на уровне земли в нежилом помещении.
Первая инстанция указала, что самовольной постройкой является здание, строение, сооружение, которое возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Тот, кто осуществил самовольную постройку, должен привести ее в первоначальное состояние или в соответствие с требованиями закона.
Так как реконструкция была проведена незаконно, без получения необходимых разрешений, то суд посчитал обоснованными требования органа местного самоуправления. Он отклонил довод ответчика о невозможности идентификации объектов, которые были самовольно реконструированы, посчитав, что это опровергается выписками из ЕГРН, актами обследования объектов капитального строительства.
Отсутствие разрешения на реконструкцию послужило самостоятельным основанием для признания реконструкции самовольной и для применения мер гражданско-правовой ответственности к предпринимателю.
Также суд не согласился с доводом ответчика о возможности проведения реконструкции спорных помещений без согласия общего собрания собственников. Любые виды работ, включая реконструкцию помещений, если при этом затрагивается общедомовое имущество, в том числе земельный участок, сформированный для эксплуатации МКД, требует согласия общего собрания собственников, которого в данном случае получено не было.
Собственник помещения и владелец магазина в жалобах указывали на неверный вывод суда о том, что спорный объект является самовольной конструкцией, так как он не имеет фундамента.
Однако вышестоящие суды также пришли к мнению, что спорная реконструкция отвечает закрепленному в гражданском законодательстве признаку самовольной постройки – ее осуществление без получения на это необходимых в силу закона согласований.
Решение суда было оставлено в силе и поддержано определением Верховного Суда РФ от 23 декабря 2019 г. № 308-ЭС19 – 24052.