Почти 2 года назад Конституционный Суд РФ высказался о том, что жители могут устанавливать разный размер платы на содержание жилья (Постановление от 29.01.2018 № 5‑П). Теперь собственники реализуют это право, а управляющие компании пытаются отстоять его в арбитражных судах перед жилищными инспекциями.
Одно из последних дел по таким спорам (№ А50 – 35220/2018), начатое в Перми, недавно дошло до Верховного Суда РФ. Началось оно традиционно – после того, как управляющую компанию проверил орган жилищного надзора. Проверка проводилась по жалобе собственника нежилого помещения, которому общее собрание собственников установило повышенный размер платы за содержание и текущий ремонт.
Жилищная инспекция требовала от компании пересчитать плату в отношении нежилых помещений, полагая начисление разной платы незаконным. Управляющая организация в свою защиту ссылалась на решение общего собрания, которое обязана исполнять.
Суды поддержали управляющую компанию. Предусмотренное законом распределение бремени расходов на содержание общедомового имущества не исключает возможность учета особенностей отдельных помещений, их назначения, других объективных обстоятельств, которые могут служить достаточной причиной для изменения доли расходов в содержании имущества. При этом дифференциация не должна быть произвольной или приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников, относящихся к одной и той же категории.
Из материалов дела следовало, что собственник нежилого помещения предоставил его для коммерческой деятельности – торговли. На внеочередном собрании жильцы приняли решение об увеличении тарифа на содержание для собственников нежилых помещений. Такое решение было обусловлено тем, что в спорном помещении организована работа магазина, от которой остается много отходов, их приходится вывозить чаще, поэтому жители несут значительные затраты на оплату услуг дворника для уборки придомовой территории.
Это решение собственников не было оспорено и признано недействительным, поэтому суды посчитали правильным добросовестное исполнение этого решения управляющей компанией.
Жилищная инспекция при обжаловании каждого последующего судебного решения, где ей отказывали, писала, что изменение доли участия собственника в расходах по содержанию общедомового имущества возможно только путем изменения площади помещения, а решение общего собрания не может противоречить жилищному законодательству.
Однако суды также настойчиво указывали на то, что решение собрания никто не оспаривал и незаконным не признавал, поэтому оно является для управляющей компании обязательным. Выполнение предписания органа жилищного надзора приведет к тому, что компания фактически в одностороннем порядке изменит порядок и размер начисления платы вопреки решению общего собрания. Требование инспекции о перерасчете является неисполнимым, в связи с чем предписание признали незаконным.
Это решение было поддержано всеми судами, в том числе Верховным Судом РФ (определение от 26 декабря 2019 г. № 309-ЭС19 – 24941).
Критерий дифференциации – жилое или нежилое помещение – наиболее часто встречается в судебной практике, но не все дела доходят до Верховного Суда РФ и не везде суды приходят к одинаковым выводам. Например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А32 – 43480/2018 такое установление различной платы было признано необоснованным.
Противоположное мнение, как в споре, о котором мы сегодня рассказали, встречается также в постановлении Арбитражного суда Уральского округа по делу № А50 – 35220/2018, апелляционном определении Московского городского суда по делу № 33 – 49893/2018, постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 94576/2017.
Если хотите применить этот опыт в своем доме – при принятии решения обязательно обосновывайте, с чем связано различие: больше затрат на оплату услуг дворника, большая эксплуатация общего имущества, большее число посетителей нежилых помещений, что увеличивает нагрузку на консьержей и т.д.