У нас уже была статья по этой теме, где спор о демонтаже размещенного на фасаде оборудования закончился в пользу управляющей компании. Мнения судов по таким спорам отличаются, поэтому мы следим за позицией Верховного Суда РФ по этим делам, и она также противоречива.
К примеру, в определении Верховного суда РФ от 08.10.2019 г. № 305-ЭС19 – 17228 по делу № А40 – 92444/2018 одному собственнику отказали в иске к другому собственнику о демонтаже труб, размещенных без согласия жителей. По мнению судов, истец не доказал, что размещение на стене воздуховодов препятствует ему или другим лицам владеть и пользоваться общим имуществом, ухудшает состояние фасада.
В новом деле № А56 – 108338/2018 суды, хоть и не все сразу, встали на сторону управляющей компании, требовавшей демонтажа воздуховода и блоков вентиляции. Однако удовлетворения требований компании удалось добиться только в апелляционной инстанции.
Управляющая организация обслуживала дом в Санкт-Петербурге. В ходе обследования состояния жилфонда ее работники обнаружили, что на фасаде дома собственником нежилого помещения размещен 1 воздуховод с выводом на кровлю, 2 наружных блока вентиляции и охлаждения, 4 кондиционера.
Сначала компания направила собственнику предписания о предоставлении разрешительной документации на установку оборудования, а в случае отсутствия документов – о его демонтаже. Просьбы компании собственник проигнорировал, и спор продолжился в арбитражном суде. В обоснование своего заявления управляющая организация указала на нарушение законных интересов жителей и отсутствие необходимой документации.
Однако арбитражному суду этого показалось недостаточным. В ходе рассмотрения дела были представлены разрешения от городского комитета по градостроительству и архитектуре. Местными Правилами содержания и ремонта фасадов было предусмотрено, что любые действия, связанные с размещением дополнительного оборудования на фасадах, должны быть согласованы с этим комитетом. Раз такие согласования были получены, то арбитраж посчитал действия собственника нежилого помещения законными.
Часть оборудования – блоки вентиляции – были демонтированы ответчиком добровольно. Суд отказал управляющей компании, и она обратилась с апелляционной жалобой.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда. Вторая инстанция прислушалась к обоснованному доводу компании о том, что ответчик не представил протокол общего собрания собственников с их согласием на распоряжение общим имуществом.
Нижестоящая инстанция не учла, что решение о размещении дополнительного оборудования на фасадах является компетенцией общего собрания собственников. Ответчик принес протокол такого собрания, однако суд отнесся к нему критически. Не все собственники были уведомлены о собрании, город Санкт-Петербург в лице уполномоченных органов о собрании не извещен. Несмотря на то, что вопрос о пользовании общим имуществом разрешается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников, из представленного решения следовало, что на собрании присутствовали и проголосовали 58 собственников, обладающих 52,8% голосов от общего количества.
Суд пришел к выводу, что собрание собственников является нелегитимным в принятии решения относительно использования общедомового имущества. В связи с этим, у ответчика не было достаточно правовых оснований для размещения спорного оборудования.
Собственника нежилого помещения обязали демонтировать воздуховод и четыре кондиционера.
Ответчик пожаловался в Арбитражный суд Северо-Западного округа, считая, что апелляционная инстанция вышла за пределы исковых требований, давая оценку результату собрания. Однако суд округа, а также Верховный Суд РФ в определении от 20 декабря 2019 г. № 307-ЭС19 – 24227, оставили решение о демонтаже в силе. По их мнению, ответчик действительно не доказал, что собственники приняли в установленном порядке решение о согласовании использования фасада здания для размещения спорного оборудования не представлено. Управляющая компания после таких решений стала подавать заявления в суд в массовом порядке, и большинство из них теперь удовлетворяется уже в первой инстанции