УК не обязана заключать договор на условиях собственников

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с решением нижестоящих судов, которые признали, что УК вправе не заключать договор управления на условиях, которые предложены собственниками, но не согласованы с управляющей организацией (дело № 88 – 12411/2021).

Собственники помещений МКД на общем собрании выбрали свою текущую УК — ООО «Жилищный аргумент» и решили утвердить условия договора управления домом, перечень и размер платы за содержание жилья за счет денежных средств собственников помещений дома.
Как предписывает закон, собственники передали протокол УК.

Однако управляющая организация – ООО «Жилищный Аргумент» – отказалась заключить договор управления на новых условиях и была права.
Отказ был вызван тем, что некоторые решения собственников противоречат жилищному законодательству и выходят за пределы компетенции общего собрания:

• по одному из вопросов условия договора приняты в одностороннем порядке;
• по другому пункту размер платежей за услуги по содержанию не соответствует условиям публично размещённого УК договора;
• ещё по одному вопросу реализовать условия договора невозможно.

Собственники обратились в суд с иском. Они просили обязать УК заключить договор управления МКД на условиях, которые указаны в решении собственников, на срок до 1 ноября 2021 года с момента вступления решения суда в законную силу.

Районный суд в иске отказал. Первая инстанция обосновала решение тем, что:

• закон не предусматривает возможности обязать ответчика заключить договор управления на предложенных собственниками условиях, поскольку эти условия не были согласованы с УК;
• с 1 января 2020 года УК, которую выбрали собственники, исключена из реестра лицензий Челябинской области в отношении этого дома, а для МКД был проведен конкурс, и его победителем стала другая управляющая организация.

Апелляционная инстанция оставила решение в силе. Дополнительно суд указал, что по смыслу ст. 162 Жилищного кодекса РФ, ст. 426 Гражданского кодекса РФ коммерческая организация в случае ее избрания управляющей организацией не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях.
Однако закон не обязывает УК безоговорочно принимать любые предложенные собственниками условия договора. При выборе УК у собственников есть выбор: либо принять предложенные УК условия договора, либо согласовать с УК изменения, либо избрать другую УК, условия договора с которой их устраивают.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отказал в удовлетворении очередной жалобы жильцов, исходя из следующего:

• Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
• При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (абзац 2 п. 3 ст. 426 Гражданского кодекса).
• По смыслу ст. 162 Жилищного кодекса РФ и ст. 426 Гражданского кодекса РФ УК, не вправе отказаться заключить с собственниками договор управления на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, закон не обязывает УК безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора.

Кассационная инстанция признала решение законным.

Похожие материалы про инициативных собственников:

Нельзя изменить договор управления по желанию собственников

Чтобы изменить условия договора управления домом, начать стоит с общего собрания собственников