Обеспечение прав собственника квартиры при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд

Статья 32 Жилищного кодекса РФ закрепляет гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Жилое помещение могут изъять у собственника в связи с изъятием участка, на котором расположено помещение или многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Порядок изъятия помещений такой же, что и для изъятия самого земельного участка.

1. Выкуп происходит на основании решения уполномоченного органа власти – федерального, регионального или местного. Это зависит от того, для чьих именно нужд происходит изъятие.
2. Собственнику направляют уведомление об изъятии земельного участка, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
   В соглашении прописываются возмещение, сроки изъятия.
3. Собственник до заключения соглашения об изъятии недвижимости либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии участка, помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Но если сильно вложиться в улучшение помещения, которое будут изымать, то можно потерять в деньгах, так как риски несения таких расходов лежат на самом владельце помещения.
4. Если собственник не согласен заключить соглашение, то помещение могут изъять принудительно. Для этого потребуется решение суда, а за квартиру все равно заплатят возмещение.

Важно! Иск нельзя подать раньше чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества.

Если собственнику после изъятия будет негде жить, то он может написать заявление о предоставлении права пользования жилым помещением. Максимальный срок такого пользования – 6 месяцев, если другое не закреплено в соглашении.

Что учитывается при определении размера возмещения за квартиру?

• рыночная стоимость жилого помещения,
• рыночная стоимость общедомового имущества, в том числе участка,
• доля собственника в праве общей собственности на такое имущество,
• убытки, причиненные собственнику изъятием.

В последнем пункте речь идет про убытки, которые жилец несет:
- из-за изменения места проживания, временного пользования другим помещением до приобретения в собственность новой квартиры.
Исключение: соглашением предусмотрено право собственника пожить в квартире;
- из-за переезда,
- из-за поиска другого помещения для покупки, оформления права собственности на него.
Также убытки могут быть связаны с прекращением обязательств собственника перед третьими лицами, упущенной выгодой.

Другие нюансы возмещения стоимости квартиры

Вместо возмещения могут предоставить другое помещение – по соглашению с сами собственником и с зачетом его стоимости при определении возмещения за изымаемое помещение.

Если купить квартиру в доме, который был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то размер возмещения не может превышать стоимость покупки.

Изъятие квартир при признании дома аварийным

Если многоквартирный дом признали аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), то собственникам направляется требование о его сносе (реконструкции) в разумный срок. Обычно собственники ничего такого не делают, потому участок изымается, а вместе с ним – и помещения в доме.

Если такой дом расположен на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, то собственникам направляют требование о сносе (реконструкции) и устанавливают срок не менее шести месяцев – для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома. Если собственники такое заявление не подадут, то земельный участок и помещения также изымаются.