Как собственники квартир вернули подвальное помещение в состав общедомового имущества

При осмотре подвалов МКД г. Москвы председатель совета дома (избранный незадолго до этого) обнаружил вход в помещение, в котором находятся общедомовые инженерные коммуникации. Выяснилось, что право собственности на это подвальное помещение зарегистрировано за ГБУ «Москонцерт» еще в 2003 году.

Председатель совета МКД и еще один собственник жилья подали иск к Департаменту городского имущества (ДГИ) и «Москонцерту», в котором просили:

• признать недействительной регистрацию права собственности на нежилое помещение площадью 113,8 кв. м и исключить запись о регистрации из ЕГРН;
• признать это нежилое помещение общим имуществом собственников помещений МКД.

Позиция ДГИ:
- Подвал не предназначен для обслуживания МКД, поскольку изначально был спроектирован как самостоятельное помещение, ранее использовался как склад, в дальнейшем планировался под сдачу в аренду.
- Спорное подвальное помещение сформировано на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений МКД.
- Наличие в подвальном помещении МКД инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности на него у собственников помещений МКД.
- Соистцами пропущен 3‑летний срок исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ).

По ходатайству председателя совета МКД суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая установила:
- Спорное подвальное помещение – техническое, в нем находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме (квартиры 1 – 3 этажей МКД).
- Существует неразрывная связь между коммуникациями в этом помещении и инженерной инфраструктурой всего дома. При отсоединении трубопроводов канализации, водоснабжения, отопления, кабелей электроснабжения от систем, расположенных в данном подвальном помещении, поставка ресурсов в помещения МКД прекратится.

Позиция судов первой и апелляционной инстанций (определение Московского городского суда по делу № 33 – 37030/2023):
- Доводы ДГИ противоречат технической документации подвала и заключению судебной экспертизы.
- Право собственности на первую квартиру в МКД зарегистрировано в 1993 году, а на спорный подвал – в 2003 году. Таким образом, подвал был сформирован (учтен) в качестве самостоятельного помещения значительного позже, чем приватизирована первая квартира в МКД.
- Срок исковой давности не пропущен, поскольку председатель совета МКД узнал о нарушении своих прав в 2021 году при обходе и осмотре подвалов, а остальные собственники – на общем собрании в 2022 году.

В итоге судьи признали, что иск собственников подлежит удовлетворению на основании п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

➜ Отслеживать новую практику про совет МКД удобнее на нашем канале “Совет многоквартирного дома”