Можно ли обязать предыдущую УО отремонтировать фасад МКД, если действие ее лицензии прекращено

Не сразу, но суды решили: собственник предъявил требования о ремонте общедомового имущества не к тому ответчику, да еще и с пропуском срока исковой давности.

В 2016 г. ОАО «УК по ЖКХ» привлекло подрядчиков и отремонтировало фасад находившегося в его управлении многоквартирного дома. В том же году Комитет госжилнадзора Ленинградской области установил, что ремонт сделан плохо: нарушена эстетика кирпичного МКД; часть внутренней стены дома покрылась черной плесенью.

В 2018 г. действие лицензии ОАО «УК по ЖКХ» на управление многоквартирными домами было прекращено в связи с реорганизацией. Правопреемником управляющей организации стало АО «Выборгтеплоэнерго». Однако вскоре собственники МКД провели общее собрание и в качестве УО выбрали ООО «УК «Рассвет». 

В 2020 г. один из собственников МКД обратился в суд, так как решил: фасад дома нужно доводить до ума, да и проживать в условиях, не отвечающих санитарно-эпидемиологическим требованиям, уже надоело. Собственно, как и добиваться от УО устранения недостатков ремонта.

В исковом заявлении просил: обязать АО «Выборгтеплоэнерго» за счет собственных средств отремонтировать фасад МКД в соответствии с требованиями законодательства РФ; солидарно взыскать с АО «Выборгтеплоэнерго» и ООО «УК «Рассвет» компенсацию морального вреда — 100 000 рублей.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали. Требования истца сводятся к проведению капремонта фасада МКД, однако дом включен в региональную программу капремонта со сроком проведения соответствующих работ в 2029 — 2031 гг. 
Истец настаивал, что добивается устранения недостатков уже произведенного ремонта, а не выполнения нового. На это суды отметили: требование связано с качеством исполнения договора, стороной которого истец не является. Кроме того, не доказано, что имеющиеся дефекты фасада МКД угрожают жизни и здоровью истца.

Третий кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое апелляционное рассмотрение:

• нижестоящие суды не установили, какой ремонт нужно выполнить для приведения фасада МКД в надлежащее состояние — текущий или капитальный, не определили объем работ;
• решения судов не содержат выводов о том, что восстановить права истца можно только проведением капремонта и в рамках текущего ремонта нельзя устранить выявленные недостатки;
• суды не назначили проведение судебной экспертизы, и в результате остались невыясненными обстоятельства, имеющие значение для дела.

Апелляционный суд еще раз рассмотрел дело и опять оставил решение суда первой инстанции без изменений, то есть, в иске отказал.
В связи с прекращением в декабре 2020 г. действия лицензии на управление многоквартирными домами АО «Выборгтеплоэнерго» не может ремонтировать фасад МКД и не является надлежащим ответчиком. «Правовая позиция, связанная с невозможностью возложения на прежнюю управляющую компанию, у которой прекращено действие лицензии, ответственности по содержанию общего имущества подтверждается многочисленной судебной практикой».

Так как в 2018 г. собственники выбрали для управления домом ООО «УК «Рассвет», то именно к этой УО следует предъявлять требования, связанные с содержанием и ремонтом общедомового имущества. Истец же требовал от нее только компенсацию морального вреда.
Ссылаясь на то, что сам он не может выйти за пределы исковых требований и обязать ООО «УК «Рассвет» выполнить ремонт фасада, суд не усмотрел оснований для назначения судебной экспертизы. Тем более, при рассмотрении дела истец сам отказался от ее проведения.

Еще один нюанс: из предписания Комитета госжилнадзора Ленинградской области истец узнал о недостатках выполненных работ и 01.11.2016 обратился в УО по поводу повторного ремонта фасада. При этом исковое заявление подал в 2020 г. — с пропуском трехлетнего срока исковой давности.

Третий кассационный суд оставил без изменения решение суда первой инстанции и последнее решение апелляционного суда (определение № 88 – 14867/2023).

➜ Собственник через суд добивался капремонта фасада МКД