Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Одностороннее расторжение договора управления с УО, выбранной по результатам открытого конкурса

УО и суд первой инстанции решили, что собственники поторопились с расторжением договора, а надзорный орган — с внесением изменений в реестр лицензий. Апелляционный суд посчитал иначе.

В сентябре 2021 г. по итогам открытого конкурса и на основании заключенного договора УО приступила к управлению одним из многоквартирных домов Ленинградской области.
В ноябре 2022 г. собственники провели общее собрание, на котором решили отказаться от исполнения договора управления с УО, выбрали способ управления домом — ТСЖ и утвердили устав товарищества.
В январе 2023 г. Комитет госжилнадзора Ленинградской области (далее — Комитет) внес соответствующие изменения в реестр лицензий. Вот только УО с распоряжением Комитета не согласилась и обратилась в суд.

Суд первой инстанции признал распоряжение Комитета недействительным.
Собственники не могли в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключенный с УО по результатам открытого конкурса, раньше истечения каждого последующего года со дня заключения этого договора. Так как договор заключен 1 сентября 2021 г., расторгнуть его в 2023 г. можно не ранее того же 1 сентября. ТСЖ не может реализовать свое право на управление МКД, пока такое же право есть у управляющей организации.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал УО в удовлетворении иска (определение по делу № А56 – 6678/2023). 

«Положения частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Выбор иной управляющей организации или изменение способа управления многоквартирным домом является безусловным основанием для расторжения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, ранее управлявшей домом».

Реализация таких полномочий собственниками «не ограничена определенным временным периодом, в том числе и годичными сроками с даты заключения такого договора управления».

Выбор УО по результатам открытого конкурса не дает ей каких-либо преимуществ и не ограничивает право собственников на выбор способа управления МКД.
Решение общего собрания собственников о смене способа управления МКД ничтожным не признано. Доказательства такой ничтожности УО не представила. 

Кроме того, Порядок № 938/пр не предусматривает такое основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий и возврата заявления, как невозможность включения в реестр лицензиата МКД, которым управляет иная выбранная по результатам открытого конкурса УО, до истечения одного года с момента заключения с этой УО договора управления.

Также апелляционный суд сослался на определение от 16.11.2015 по делу № 304-ЭС15 – 14035, в котором Верховный Суд РФ отметил: «нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом».

Важно! В августе 2023 года в Жилищный кодекс были внесены изменения.
Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы. Также до года можно сменить способ управления (на ТСЖ или непосредственное управление). Это предусмотрено в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. 

То, что эти поправки затронули и расторжение договора с УО, отобранной для дома по результатам конкурса, подтверждается спором между ГЖИ Камчатского края и ООО «УК Ковчег» (дело № А24 – 1666/2024).

Инспекция на основании решения общего собрания собственников внесла изменения в реестр лицензий, и вместо ООО «УК Ковчег» (УО, отобранной по конкурсу) домом стало управлять ООО УК «КамчатЖКХ».
Такое решение не понравилось старой УО, она обратилась в суд и пока выигрывает две инстанции.

В части 8.1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня его заключения в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления.

При этом договор управления с ООО «УК Ковчег» по результатам открытого конкурса заключен 12.12.2023, а решение о заключении договора с ООО УК «КамчатЖКХ» принято собственниками 11.01.2024.

ГЖИ настаивала, что применение части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, является необоснованным; собственники воспользовались своим правом по выбору способа управления, провели общее собрание и реализовали свое право посредством выбора ООО УК «КамчатЖКХ».

Однако суд отклонил эти возражения:
— собственникам надо было проводить собрание и реализовывать свои права раньше;
— наличие УО по конкурсу не мешает в будущем выбрать свою УК, но с соблюдением ограничений, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

Можно ли расторгнуть договор с УК по конкурсу раньше, чем через год
Больше материалов про досрочное расторжение договора управления

Ad 1
Реклама. ООО «Служба правовых извещений» ИНН 0278195730 Erid 2Vtzqvs2poa
Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом