УО и суд первой инстанции решили, что собственники поторопились с расторжением договора, а надзорный орган — с внесением изменений в реестр лицензий. Апелляционный суд посчитал иначе.
В сентябре 2021 г. по итогам открытого конкурса и на основании заключенного договора УО приступила к управлению одним из многоквартирных домов Ленинградской области.
В ноябре 2022 г. собственники провели общее собрание, на котором решили отказаться от исполнения договора управления с УО, выбрали способ управления домом — ТСЖ и утвердили устав товарищества.
В январе 2023 г. Комитет госжилнадзора Ленинградской области (далее — Комитет) внес соответствующие изменения в реестр лицензий. Вот только УО с распоряжением Комитета не согласилась и обратилась в суд.
Суд первой инстанции признал распоряжение Комитета недействительным.
Собственники не могли в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключенный с УО по результатам открытого конкурса, раньше истечения каждого последующего года со дня заключения этого договора. Так как договор заключен 1 сентября 2021 г., расторгнуть его в 2023 г. можно не ранее того же 1 сентября. ТСЖ не может реализовать свое право на управление МКД, пока такое же право есть у управляющей организации.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал УО в удовлетворении иска (определение по делу № А56 – 6678/2023).
«Положения частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Выбор иной управляющей организации или изменение способа управления многоквартирным домом является безусловным основанием для расторжения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, ранее управлявшей домом».
Реализация таких полномочий собственниками «не ограничена определенным временным периодом, в том числе и годичными сроками с даты заключения такого договора управления».
Обратите внимание: Федеральным законом от 04.08.2023 № 434-ФЗ внесены изменения в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ о порядке смены управляющей организации.
Выбор УО по результатам открытого конкурса не дает ей каких-либо преимуществ и не ограничивает право собственников на выбор способа управления МКД.
Решение общего собрания собственников о смене способа управления МКД ничтожным не признано. Доказательства такой ничтожности УО не представила.
Кроме того, Порядок № 938/пр не предусматривает такое основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий и возврата заявления, как невозможность включения в реестр лицензиата МКД, которым управляет иная выбранная по результатам открытого конкурса УО, до истечения одного года с момента заключения с этой УО договора управления.
Также апелляционный суд сослался на определение от 16.11.2015 по делу № 304-ЭС15 – 14035, в котором Верховный Суд РФ отметил: «нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом».
➜ Можно ли расторгнуть договор с УК по конкурсу раньше, чем через год
➜ Больше материалов про досрочное расторжение договора управления