Мнение о том, что управляющую компанию по конкурсу собственники могут поменять только через год после заключения договора управления, прочно обосновалось в интернете. Однако в судебной практике часто можно встретить прямо противоположную позицию. Собрали несколько примеров из практики арбитражных судов по спорам между органами жилищного надзора и управляющими организациями.
Опубликовано 02.11.2020. Обновлено 20.08.2023.
Спор с ГЖИ Московской области (Десятый арбитражный апелляционный суд, дело № А41 – 58302/20)
Государственная жилищная инспекция Московской области посчитала, что собственники до истечения года со дня заключения договора управления с УК по конкурсу не могут с ней распрощаться. Суды посчитал такой вывод неправомерным.
На внеочередном общем собрании собственники помещений в МКД в Менделеево (городской округ Солнечногорск) выбрали управляющей компанией ООО «УК Менделеево».
УК подала заявление в ГЖИ Московской области о внесении изменений в реестр лицензий.
Однако инспекция посчитала, что заявление и документы не соответствуют Приказу Минстроя РФ №938/пр. Поэтому заявителю было отказано во внесении изменений в реестр.
Компания оспорила отказ в арбитражном суде.
Арбитражный суд требование УК удовлетворил и обязал административный орган внести изменения в реестр лицензий Московской области.
Инспекция посчитала, что решение неправомерно, и обжаловала его в апелляционном порядке.
Административный орган в качестве основания для отказа указал, что собственники провели общее собрание до истечения одного года после выбора предыдущей УК на основании результатов конкурса.
Апелляционная инстанция не согласилась с таким доводом, поскольку Жилищный кодекс РФ:
- не препятствует жильцам дома в отсутствие возражений со стороны управляющей организации принять решение о расторжении договора управления в иные сроки (часть 8 ст. 162);
- предусматривает возможность расторгнуть договор управления МКД (ст. 162);
- предоставляет собственникам право отказаться от исполнения договора управления, который заключён по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
- позволяет собственникам помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8 ст. 162).
Из приведённых норм суд сделал вывод, что собственники имеют право расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке, поскольку деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья.
При этом выбор управляющей организации путём публичных процедур не ограничивает право собственников на выбор способа управления МКД, равно как не создаёт управляющей организации каких-либо преимуществ. Наличие выбранной по результатам конкурса управляющей организации не препятствует реализации права собственников на выбор иной управляющей организации.
Решение было оставлено без изменения.
Еще один спор с ГЖИ Московской области (Десятый арбитражный суд, дело № А41 – 5009/21)
Ещё один спор, связанный с отказом ГЖИ Московской области внести изменения в реестр лицензий, был разрешён в пользу управляющей компании.
Жильцы МКД (г. Лыткарино) на внеочередном общем собрании выбрали УК — ООО УК «Восход».
УК «Восход» подала заявление в ГЖИ. Административный орган в очередной раз отказался внести изменения в реестр лицензий.
УК обратилась в Арбитражный суд Московской области.
Арбитражный суд заявление УК удовлетворил, признал отказ незаконным и обязал инспекцию внести изменения в реестр.
Административный орган и третьи лица обжаловали решение суда.
В качестве единственного основания для отказа во внесении изменений в реестр лицензий инспекция указала, что общее собрание собственников проведено до истечения 1 года после выбора предыдущей управляющей организации по итогам конкурса.
Апелляционная инстанция на это отметила, что ни Жилищный кодекс РФ, ни Порядок № 938/пр не препятствуют собственникам при отсутствии возражений со стороны управляющей организации расторгнуть договор управления в иные сроки. То обстоятельство, что предыдущая УК выбрана по результатам конкурса, также не ограничивает право собственников расторгнуть с ней договор.
Помимо прочего, суд отметил, что решение внеочередного общего собрания не оспорено.
Суд второй инстанции оставил апелляционную жалобу ГЖИ без удовлетворения.
Спор с ГЖИ Самарской области (Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, дело № А55 – 5635/2021)
Собственники отказались от договора управления с УК «Маяк» из г. Самары до истечения одного года с момента заключения договора по итогам открытого конкурса. Новой управляющей организацией они выбрали ООО УК «Атлант».
Государственная жилищная инспекция Самарской области исключила из реестра лицензий Самарской области сведения о МКД, которым управлял лицензиат ООО УК «Маяк» и включила в реестр сведения о МКД под управлением ООО УК «Атлант».
Старая компания – УК «Маяк» – обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконным и отменить приказ о внесении изменений в реестр лицензий. В качестве основания заявитель ссылался на то, что с момента заключения с ним договора управления годичный срок, на который был заключён договор, не истёк. Собственники, по мнению УК, пока не вправе отказаться от исполнения договора.
Арбитражный суд Самарской области в удовлетворении заявленных требований отказал.
УК «Маяк» обжаловала решение в апелляционную инстанцию.
В суде инспекция ссылалась на соответствие процедуры общего собрания требованиям жилищного законодательства, поскольку в представленных УК «Атлант» документах административный орган не выявил признаки ничтожности решения общего собрания.
Относительно ссылки заявителя на невозможность расторгнуть до истечения года в одностороннем порядке договор, который заключён по результатам открытого конкурса, суд указал, что Жилищный кодекс РФ устанавливает право собственников помещений отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8 ст. 162).
Суд подчеркнул:
- Деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.
- ЖК РФ позволяют собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (части 8 и 8.1 ст. 162).
- Выбор иной управляющей организации или изменение способа управления многоквартирным домом — безусловное основание для расторжения заключённого договора управления со специализированной управляющей организацией.
- Реализация правомочий собственниками жилых помещений в МКД не ограничена определённым временным периодом.
Исходя из этого, довод заявителя о том, что договор можно расторгнуть не раньше истечения срока договора, суд признал безосновательным и оставил решение без изменения.
Спор с ИГЖН Волгоградской области (Арбитражный суд Поволжского округа, дело № А12 – 3561/2021)
Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области исключила из реестра лицензий сведения об управлении одним МКД в г. Волгограде управляющей организацией ООО «Управление 34».
Эта УК была выбрана по конкурсу. Как и в предыдущем примере, ей не понравилось внесение изменений в реестр лицензий.
УК обратилась в арбитражный суд с требованием признать запись недействительной и восстановить сведения об управлении многоквартирным домом в реестре Волгоградской области.
Арбитражный суд Волгоградской области в удовлетворении иска отказал.
Выяснилось, что собственники помещений на внеочередном общем собрании решили расторгнуть договор управления с УК по конкурсу и выбрали управляющей компанией ООО «Парадигма».
Инспекция внесла соответствующие изменения в реестр лицензий.
Суды отметили, что:
- выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников (ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
- дом может управляться единственной компанией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ);
- собственники могут принять решение об отказе от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8 ст. 162 ЖК РФ);
- при одностороннем расторжении собственниками договора управления с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).
Довод УК о том, что заключение договора управления по результатам открытого конкурса не позволяет расторгнуть договор до истечения года суд признал несостоятельным. Возможность расторгнуть договор, в том числе и заключённого по результатам конкурса, предусмотрена Жилищным кодексом (ст. 161, 162).
При этом деятельность управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция не нашла оснований для отмены решения.
Важно! В августе 2023 года в Жилищный кодекс были внесены изменения.
Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы. Также до года можно сменить способ управления (на ТСЖ или непосредственное управление). Это предусмотрено в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Эта часть применяется судами наравне с ч. 8.1 (про УК по конкурсу).
➜ Другие материалы про управляющие организации по конкурсу собраны на странице «УК по конкурсу»
➜ Подписаться на Telegram-канал «Жилищный инспектор»