Житель Оренбургской области обратился в суд, так как посчитал: управляющая компания разместила в ГИС ЖКХ отчеты за 2018 — 2021 гг., которые не соответствуют требованиям законодательства. Некоторые приведенные в них работы по содержанию общедомового имущества не входят в Минимальный перечень работ и услуг № 290, произведены без согласования с собственниками МКД и предоставления их экономического обоснования. А раз так, имеет место нецелевое использование денежных средств, полученных от собственников.
В исковом заявлении собственник просил:
Истец не согласился с проведением работ по изготовлению, монтажу и покраске малых архитектурных форм (МАФ). Ссылался на то, что МАФ не входят в состав общедомового имущества, решения собственников о проведении работ нет, УК их необходимость не обосновала.
На это суды указали: основания проведения работ — заявка жильцов и акт осмотра общедомового имущества, выполнение работ подтверждает договор подряда и акт их приемки.
«Управляющая компания должна проводить работы на придомовой территории в отношении тех объектов (малых архитектурных форм, подъездных дорожек и т. п.), эксплуатация которых напрямую связана с функционированием МКД как единого объекта. Такие работы не могут быть признаны произведенными с нарушением целевого назначения».
Все текущие, неотложные и сезонные работы считаются предусмотренными договором управления независимо от указания в нем на конкретные действия и наличие особого решения общего собрания собственников. Истец оспаривает законность проведения именно таких текущих работ.
Здесь истец оспаривал ремонт пандуса и МОП. Считал, что их проведение не должны оплачивать собственники, так как в рамках другого дела Ленинский районный суд г. Оренбурга возложил соответствующую обязанность на застройщика. УК не могла об этом не знать.
Также истец не согласился с монтажом поликарбонатного покрытия: эти работы не предусмотрены Минимальным перечнем № 290, собственники решение об их финансировании не принимали. В отчете не указано на месторасположение этих покрытий, а значит, собственник получил неполную информацию о выполненных работах. Бонусом — всё те же аргументы про покраску МАФ.
Суды с истцом не согласились: УК документально подтвердила факт проведения работ, их стоимость и необходимость в рамках текущего содержания общедомового имущества. Вынесенное в отношении застройщика и вступившее в законную силу судебное решение не освобождает УК от обязательств по управлению домом и содержанию общего имущества МКД.
В этом отчете истца смутили работы по закрытию приямков и ремонту асфальтобетонного покрытия на придомовой территории. Работы по закрытию приямков не указаны в Минимальном перечне № 290, собственниками не согласованы и управляющей компанией не обоснованы. И почему собственники должны финансировать ремонт асфальтобетонного покрытия, если о проведении этих работ их никто не информировал, а земельный участок под МКД не входит в состав общедомового имущества?
Но и на этот раз суды пришли к выводу о том, что необходимость проведения работ, их стоимость и факт проведения подтверждены документально — актами осмотра общедомового имущества, договорами подряда и актами приемки выполненных работ. Истец не доказал, что указанные работы относятся к текущему или капитальному ремонту, а значит, решение собственников на их проведение не требовалось.
В приложении к договору управления определен перечень общего имущества МКД, в который в том числе включены: «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, прилегающий земельный участок в установленных границах, включая элементы озеленения и благоустройства, поверхность подъездных путей, пешеходных дорожек, места парковки, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на придомовом земельном участке».
С чем собственник не согласился на этот раз: с ремонтными работами на придомовой территории (в том числе установкой заградительных столбиков), ремонтом пандусов, монтажом сэндвич-панелей, модернизацией системы полива, укладкой «щетинистого покрытия». Аргументы всё те же: пандус должен ремонтировать застройщик, участок под МКД в состав общедомового имущества не входит, необходимость проведения работ не обоснована.
Суды же отметили:
Монтаж сэндвич-панелей и ремонт пандусов произведены в соответствии с пп. 8, 13 п. 1 Минимального перечня № 290.
Суды трех инстанций отказали собственнику в удовлетворении иска (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 11521/2023). Они согласились с доводом УК о том, что все оспариваемые работы «выполнены как комплекс профилактических мероприятий, направленных на предупреждение преждевременного износа многоквартирного жилого дома и его частей, а также на поддержание нормативного и работоспособного технического состояния многоквартирного жилого дома в рамках статьи “содержание жилья”».
На некачественность работ истец не ссылался, а УК не начисляла плату сверх установленного собственниками размера.
➜ Собственник пытался взыскать компенсацию морального вреда за «неразмещенный» в ГИС ЖКХ отчет УО