На общем собрании собственники гаража-стоянки, расположенного в одном из МКД Московской области, приняли решения по вопросам, касающимся содержания и ремонта этого гаража. Вот только управляющая организация решила признать эти решения недействительными.
Обращаясь в суд с иском к инициаторам собрания, УО указала: процедура созыва и проведения собрания нарушена, принятые решения нарушают права управляющей организации, кворум отсутствует — в собрании должны участвовать все собственники МКД, а не только собственники гаража-стоянки. Однако собственники квартир, как и сама УО, не были уведомлены о проведении собрания.
Ответчики настаивали на том, что кворум имелся. Рассматриваемые на собрании вопросы не касаются собственников квартир, поэтому их участие и не требуется. Однако суды трех инстанций согласились с доводами УО и удовлетворили иск (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10045/2023).
Решение собственников: установить плату за услуги охраны — 1000 рублей в месяц с каждого собственника помещения с учетом объема оказываемых услуг и ранее установленной платы.
Выводы судов: решение экономически необоснованно, не учитывает реальные цены на соответствующие услуги и неисполнимо.
Сама УО не может оказывать услуги охраны, поэтому ей придется заключать договор со специализированной организацией. В гараже всего 66 машино-мест, а это значит, что собственники решили платить за охрану 66 000 рублей в месяц. Однако прежняя охранная компания повысила стоимость своих услуг до 80 000 рублей в месяц.
Для сравнительного анализа еще две организации представили свои коммерческие предложения, но и там всё оказалось недешево. В первом варианте стоимость услуг составила 98 000 рублей за работу одного сотрудника в месяц, во втором — 146 400 рублей в месяц.
Решение собственников: установить размер платы за содержание и текущий ремонт гаража-стоянки — 302,6 рубля в месяц с каждого собственника.
Выводы судов: утвержденный размер платы не содержит экономического обоснования, не учитывает Минимальный перечень работ и услуг № 290, принят без предложений УО, а также без учета технических и конструктивных особенностей МКД.
В своей деятельности УО руководствуется тарифом, установленным органом местного самоуправления. На момент рассмотрения дела судом первой инстанции тариф по содержанию и текущему ремонту гаража-стоянки — 27,87 рубля за 1 кв. м. С учетом количества машино-мест размер платы составляет 60 057,36 рубля в месяц или 720 688,32 рубля в год. Причем в этот тариф включен большой объем различных работ.
По задумке собственников плата за содержание и текущий ремонт гаража-стоянки будет существенно снижена и составит всего 19 971,34 рубля в месяц или 239 656,08 рубля в год. Это затруднит исполнение УО своих обязанностей по надлежащему содержанию имущества. Количество работ и услуг, входящих в тариф, придется уменьшить. Вот только из принятых собственниками решений «не усматривается, какие именно работы и услуги нужно исключить из договора управления».
Кроме того, собственники утвердили размер платы за содержание и текущий ремонт гаража-стоянки, но почему-то забыли про обслуживание системы видеонаблюдения и содержание средств автоматики, которые уже установлены и оплачиваются всеми собственниками исходя из утвержденной стоимости их обслуживания.
Решение собственников: утвердить взнос на капитальный ремонт гаража-стоянки — 296,14 рубля в месяц с каждого собственника.
Выводы суда: утвержденный размер взноса не соответствует требованиям законодательства РФ. Минимальный размер взноса на капремонт в Московской области — 12 рублей в месяц за 1 кв. м площади помещения, принадлежащего собственнику МКД.
Принятое по этому вопросу решение затрагивает права УО и других собственников. Снижение размера взноса может привести к дефициту денежных средств на спецсчете и, как следствие, к его закрытию из-за нехватки средств.
Ответчики не уведомили УО о проведении собрания. Решения собственников еще по двум вопросам повестки также нарушают права УО. Кворум действительно отсутствовал. Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме — 9 125, 92 кв.м, а площадь гаража — всего 2 154,90 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН, гараж-стоянка — это часть МКД, а не отдельное здание. Следовательно, довод ответчиков о неучастии в собрании собственников квартир является несостоятельным.
➜ Платить за диспетчеризацию общедомовых ворот должны не только собственники квартир
➜ Больше материалов про оспаривание решений общего собрания собственников МКД