Житель Новгородской области купил расположенные в подвале МКД нежилые помещения, где проходят инженерные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления, а также размещен общедомовой узел учета холодной воды.
Спустя какое-то время новоиспеченный собственник усмотрел несправедливость в пользовании недвижимостью: он свои нежилые помещения регулярно убирает, платит налоги, вносит платежи за свет, общедомовые нужды и капремонт, делает косметический ремонт, а ТСЖ бесплатно пользуется этими помещениями для обслуживания инженерных коммуникаций. Тогда собственник обратился в суд с иском к ТСЖ.
В исковом заявлении просил:
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Апелляционный и Третий кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 1727/2023).
Общедомовые инженерные коммуникации располагались в нежилых помещениях с момента постройки МКД, то есть, задолго до возникновения у истца права собственности на эти помещения. Истец не мог об этом не знать при заключении договора купли-продажи.
Кроме того, истец — такой же участник долевой собственности на общедомовые инженерные сети, расположенные в спорных нежилых помещениях, как и другие собственники МКД.
Как собственник нежилых помещений, в которых размещены инженерные коммуникации для общедомовых нужд, истец в силу закона обязан обеспечить доступ к этим коммуникациям для представителей ТСЖ и работников аварийных служб. Порядок обеспечения такого доступа определен Правилами предоставления коммунальных услуг № 354 (пп. «о» п. 31, пп. «е» п. 32, пп. «е» п. 34).
Основанием для обращения в суд стало отсутствие со стороны ТСЖ компенсации убытков, понесенных истцом при использовании его помещений для проведения работ по содержанию инженерных коммуникаций. Однако истец наличие этих убытков не доказал, требования об их возмещении не заявлял.
Избранный истцом способ судебной защиты «не соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения, поскольку сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей собственника недвижимости». Вот только истец не доказал объективную необходимость установления сервитута для использования нежилых помещений.
Также суды трех инстанций отметили: в рамках другого гражданского дела — по иску ТСЖ к бывшему собственнику спорных помещений — суд установил факт самовольного переустройства нежилых помещений, в которых находятся части общедомовой инженерной системы.