ГЖИ Краснодарского края обратилась в суд с заявлением о признании решения собрания недействительным. Основным вопросом рассмотрения стало голосование застройщика (определение 4 КСОЮ № 88 – 21222/2022).
Чуть раньше ей поступило заявление ООО УК «ФОНТАНЫ» о внесении изменений в реестр лицензий. Но ГЖИ увидела в документах признаки ничтожности, а именно отсутствие кворума.
Дело в том, что дом – новостройка, и решение о выборе УК было принято благодаря активной позиции застройщика.
В реестре собственников у этого застройщика в качестве документа на помещения был указан акт приема-передачи. Инспекции очень хотелось увидеть, кто, кому и что передал по такому акту, однако документ увидеть не удалось. Тем временем эта бумажка дала застройщику больше 40% голосов на общем собрании. Без этих голосов кворума бы не было.
По иску инспекции суды попытались разобраться, правомерно ли учитывать голоса застройщика.
Первая инстанция удовлетворила иск ГЖИ: «помещения многоквартирного дома участникам долевого строительства не переданы, что не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления и управляющей организации».
Апелляция решила, что с голосованием застройщика все в порядке, поэтому в иске ГЖИ было отказано. Суд посчитал лишение застройщика права голоса дискриминацией.
Также он указал, что по помещениям застройщика ДДУ не заключались, то есть застройщик голосовал по «своим» помещениям, что подтверждается справкой об оформлении права собственности.
Кассация направила дело на новое апелляционное рассмотрение:
- Акта приема-передачи так и не появилось. «Это исключает возможность установить обстоятельства, которые могут иметь значение для определения кворума при принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а именно, кто является сторонами по акту приема-передачи, его существенные условия, права и обязанности сторон, порождаемые данным актом».
- Застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве.
- Застройщик имеет право принимать участие в собрании после окончания строительства, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости.
Таким образом, для правильного разрешения спора надо было выяснить:
- заключались ли ДДУ на помещения, за счет которых голосовал застройщик,
- если да, то остается ли кворум после вычета таких квартир дольщиков.
Справка, на которую ссылается апелляция, не бьется по списку помещений с бюллетенем. Однако этим деталям апелляционный суд оценку не дал. Поэтому будет рассматривать дело заново.
Кому интересна тема голосований в новостройке, напомним, что у ЖКХ Ньюс было уже 2 обобщения по этой теме:
➜ Собрание собственников в новостройке, голосование застройщика: судебная практика за 2021 год
➜ Общее собрание собственников в новостройке (2020)