Обобщили в этом материале позиции Конституционного Суда РФ из его определений по жалобам, где заявители просили оценить конституционность норм из статьи 137 Жилищного кодекса РФ. По всем жалобам суд отказал в принятии к рассмотрению.
Рассмотрим, почему статья 137 Жилищного кодекса РФ вызывает недовольство при ее применении, и почему Конституционный Суд РФ считает, что с нормой все в порядке.
Чуть ранее суды отказали ТСЖ «Заря» в признании договора аренды нежилого помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в МКД.
ТСЖ «Заря» оспаривало конституционность примененного судами в деле с его участием пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, устанавливающего право товарищества собственников жилья предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД, если это не нарушает права и законные интересы собственников в нем находящихся помещений.
По мнению заявителя, указанное законоположение предопределяет наличие различного объема прав на общее имущество у собственников помещений МКД в зависимости от избранного ими способа управления, препятствуя реализации их права собственности.
Позиция Конституционного Суда РФ:
Содержащееся в пункте 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса РФ правовое регулирование обусловлено природой товарищества собственников жилья, как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом МКД. При этом собственники находящихся в нем помещений не лишены возможности избрать иной способ управления МКД, предполагающий отличный от установленного в оспариваемом положении порядок предоставления общего имущества в пользование. Таким образом, пункт 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса РФ сам по себе не может рассматриваться как нарушающий права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Чуть ранее с заявителя в пользу управляющей организации была взыскана задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. При этом суды исходили из того, что заявитель, будучи собственником жилого помещения и пользуясь коммунальными и иными услугами, не оплачивал их надлежащему получателю платежей; при определении задолженности судами частично были учтены суммы, заявителем в спорный период товариществу собственников жилья.
Заявительница оспаривала конституционность пункта 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, согласно которому товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД и иные обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.
По мнению заявительницы, оспариваемая норма позволяет правлению товарищества собственников жилья изменять способ управления МКД, выбранный общим собранием собственников помещений в МКД, и допускает повторное взыскание с собственников помещений платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Позиция Конституционного Суда РФ:
Оспариваемая норма, рассматриваемая в системе норм жилищного законодательства, в частности во взаимосвязи с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, предоставление коммунальных услуг гражданам и не предполагающая повторного взыскания каких-либо платежей, не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявительницы, при определении задолженности которой судом были учтены денежные средства, перечисленные товариществом собственников жилья управляющей организации.
Чуть ранее суд общей юрисдикции удовлетворил требования товарищества собственников жилья о взыскании с заявителя – собственника жилого дома в жилом комплексе задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт обслуживающей дома инфраструктуры.
Заявитель оспаривала конституционность части 3 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае неисполнения собственниками помещений в МКД своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
По мнению заявителя, норма напрасно применяется судами по аналогии к собственникам индивидуальных жилых домов.
Позиция Конституционного Суда РФ:
Часть 3 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, будучи составляющей установленного жилищным законодательством правового механизма участия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в расходах, возникающих в результате совместной эксплуатации обслуживающего указанные помещения имущества, направлена на обеспечение баланса интересов всех обладателей жилых помещений – как являющихся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, так и не являющихся таковыми – и, рассматриваемая во взаимосвязи со статьей 143.1 того же Кодекса, устанавливающей права собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, на оспаривание решений общих собраний членов товарищества, устанавливающих, в частности, размер обязательных взносов собственников объектов недвижимости, не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявительницы в указанном в жалобе аспекте.
Заявительница – бывшая сособственница жилого помещения (блока) в жилом доме блокированной застройки поселка «таунхаусов» с общей коммунальной инфраструктурой, с которой судами в пользу созданного в данном поселке товарищества собственников недвижимости взыскана плата за содержание жилого помещения и общего имущества, оспаривает конституционность следующих положений Жилищного кодекса РФ:
- пункта 3 части 1 статьи 137, закрепляющего, что товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД;
- пункта 1 части 2 статьи 154, части 6 статьи 155, части 1 статьи 158.
По мнению заявительницы, нормы возлагают на собственников помещений в МКД, расположенном на территории жилого комплекса малоэтажной застройки (поселка «таунхаусов»), обязанность по содержанию обслуживающих жилой комплекс объектов инфраструктуры, не входящих в состав общего имущества МКД и не являющихся собственностью данных лиц; позволяют товариществу собственников жилья, созданному в одном из МКД или в нескольких МКД указанного жилого комплекса, начислять и взимать плату за содержание объектов инфраструктуры названного комплекса с собственников помещений других МКД такого жилого комплекса, в которых способ управления домом товариществом собственников жилья не выбран.
Позиция Конституционного Суда РФ:
Оспариваемые законоположения, определяющие механизм участия собственников помещений МКД, не являющихся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в расходах, возникающих в результате совместной эксплуатации МКД, возлагая на собственников жилых помещений в МКД бремя содержания принадлежащего им имущества, сопутствующее реализации правомочий собственника (статья 210 ГК РФ), обеспечивают баланс интересов всех обладателей помещений в МКД: членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива и лиц, не являющихся таковыми. Соответственно, сами по себе они не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявительницы.
Решением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, было отказано в удовлетворении требования заявительницы к товариществу собственников жилья «Рублевское шоссе, 18 – 1» о прекращении начисления ежемесячного целевого сбора, перерасчете платежей.
Заявительница решила оспорить конституционность пункта 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, согласно которому товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
По мнению заявительницы, норма обязывает граждан – собственников жилья в МКД, в котором образовано товарищество собственников жилья, не являющихся членами данного товарищества, оплачивать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели.
Позиция Конституционного Суда РФ: