Перерасчет платы за КР СОИ: за весь 2022 год или только с сентября
Если плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, начисляется по нормативу или среднемесячному, то ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ на этот случай давно предусматривает необходимость перерасчета платы по показаниям общедомового счетчика. Проблема в том, что сам порядок перерасчета был утвержден лишь в 2022 году – постановлением Правительства № 92, которое вступило в…
Можно ли обязать соседей улучшить звукоизоляцию в квартире
Межэтажное перекрытие — одно из самых «слабых» мест в квартирах. Именно из-за его плохой звукоизоляции может возникнуть ощущение, что соседи сверху как будто живут с вами — так хорошо слышны их шаги и разговоры. Довольно часто такая слышимость становится предметом судебных разбирательств — жильцы требуют обязать соседей сверху улучшить звукоизоляцию межэтажного перекрытия. Но суд не…
С кого запрещено брать комиссию при оплате ЖКУ
Опубликован Федеральный закон от 19.12.2023 № 602-ФЗ "О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ". Изначально речь шла про запрет на взимание комиссии при внесении физическими лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Позже законопроект был изменен таким образом, что теперь поправки не коснутся большинства плательщиков. Закреплено, что…

Переход участка застройщика в долевую собственность

Недавно Арбитражный суд Московского округа рассмотрел жалобу Управления Росреестра по Москве: оно было не согласно с решениями по делу о прекращении права собственности застройщика на участок (дело № А40 – 78462/2021).

Перед обращением в суд

  • В 2014 году зарегистрировано право застройщика на участок (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – участки размещения многоквартирных жилых домов: объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов, общая площадь 2300 кв.м.).
  • В 2016 построенный на участке дом вводится в эксплуатацию.
    Происходит первая регистрация права собственности на одно из помещений, квартиры передаются по актам приема-передачи дольщикам.
  • Застройщик обращается с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на участок. Однако Управление Росреестра отказывает организации.

Обоснование отказа:
- нет сведений о формировании этого земельного участка исключительно для многоквартирного дома;
- по сведениям ЕГРН зарегистрировано обременение – залог в силу закона в пользу дольщиков.

Суды дружно встали на сторону застройщика

Они указали, что позиция Росреестра про формирование участка «не соответствует существующему положению дел, а именно:
- как следует из выписки из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004010:36 расположен многоквартирный жилой дом с первым нежилым этажом, подземной автостоянкой и сооружение коммунального хозяйства «Теплосеть»;
- другие объекты в пределах земельного участка отсутствуют. Административный орган такой информацией располагает.

Про доводы о залоге суды отметили:
- эти доводы основаны на неверном толковании положений пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ об ипотеке;
- если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право собственности на земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей);
- Федеральный закон № 189-ФЗ устанавливает, что регистрационная запись в ЕГРН о залоге погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома и не связывает это действие с погашением регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав МКД и (или) иного объекта недвижимости;
- то есть применение Управлением положений пункта 137 Приказа № 943, противоречащих нормам пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ в действующей редакции, незаконно и необоснованно;
- учитывая, что МКД введен в эксплуатацию, зарегистрировано первое право собственности на помещение в объекте долевого строительства, все объекты долевого участия переданы дольщикам на момент подачи заявления о прекращении права собственности на земельный участок, то на момент рассмотрения спора нет доказательств обращения (на основании статьи 14 Федерального закона № 214-ФЗ) взыскания на предмет залога, то есть основания для отказа в регистрации прекращения права собственности застройщика на участок отсутствуют.

Также суды напомнили общие правила:

  • если земельный участок под МКД сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ);
  • государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.
  • для государственной регистрации общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников подача заявлений собственниками жилого или нежилого помещения не требуется.

Антонина Юдина: