Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Переход участка застройщика в долевую собственность

Недавно Арбитражный суд Московского округа рассмотрел жалобу Управления Росреестра по Москве: оно было не согласно с решениями по делу о прекращении права собственности застройщика на участок (дело № А40 – 78462/2021).

Перед обращением в суд

  • В 2014 году зарегистрировано право застройщика на участок (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – участки размещения многоквартирных жилых домов: объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов, общая площадь 2300 кв.м.).
  • В 2016 построенный на участке дом вводится в эксплуатацию.
    Происходит первая регистрация права собственности на одно из помещений, квартиры передаются по актам приема-передачи дольщикам.
  • Застройщик обращается с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на участок. Однако Управление Росреестра отказывает организации.

Обоснование отказа:
- нет сведений о формировании этого земельного участка исключительно для многоквартирного дома;
- по сведениям ЕГРН зарегистрировано обременение – залог в силу закона в пользу дольщиков.

Суды дружно встали на сторону застройщика

Они указали, что позиция Росреестра про формирование участка «не соответствует существующему положению дел, а именно:
- как следует из выписки из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004010:36 расположен многоквартирный жилой дом с первым нежилым этажом, подземной автостоянкой и сооружение коммунального хозяйства «Теплосеть»;
- другие объекты в пределах земельного участка отсутствуют. Административный орган такой информацией располагает.

Про доводы о залоге суды отметили:
- эти доводы основаны на неверном толковании положений пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ об ипотеке;
- если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право собственности на земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей);
- Федеральный закон № 189-ФЗ устанавливает, что регистрационная запись в ЕГРН о залоге погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома и не связывает это действие с погашением регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав МКД и (или) иного объекта недвижимости;
- то есть применение Управлением положений пункта 137 Приказа № 943, противоречащих нормам пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ в действующей редакции, незаконно и необоснованно;
- учитывая, что МКД введен в эксплуатацию, зарегистрировано первое право собственности на помещение в объекте долевого строительства, все объекты долевого участия переданы дольщикам на момент подачи заявления о прекращении права собственности на земельный участок, то на момент рассмотрения спора нет доказательств обращения (на основании статьи 14 Федерального закона № 214-ФЗ) взыскания на предмет залога, то есть основания для отказа в регистрации прекращения права собственности застройщика на участок отсутствуют.

Также суды напомнили общие правила:

  • если земельный участок под МКД сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ);
  • государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.
  • для государственной регистрации общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников подача заявлений собственниками жилого или нежилого помещения не требуется.

Поделиться мнением о прочитанном

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом