Антонина Юдина in Новости для организаций ЖКХСтатьи для собственниковСтатьи для ТСЖ и ЖСКСтатьи для управляющих организаций

Верховный суд РФ: когда рядом стоящее здание платит за содержание общего имущества МКД

Верховный Суд РФ разбирался, платит ли за содержание и ремонт общедомового имущества МКД собственник рядом стоящего здания, которое ранее считалось пристроенным к МКД помещением (Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2021№ 309-ЭС21 – 5387).

Обращение в суд.
ТСЖ «Попова, 23» из Перми обратилось с иском о взыскании задолженности к организации – собственнику. Товарищество управляет домом, расположенным по адресу: город Пермь, ул. Попова, д. 23, а собственник владеет нежилым административно-офисным зданием по тому же адресу, расположенным на принадлежащем ему земельном участке.
Товарищество полагало, что принадлежащее организации здание входит в состав единого жилого комплекса, в связи с чем ответчик должен нести расходы на содержание общего имущества.

Чтобы понять, относится ли здание ответчика к управляемому товариществом многоквартирному дому, суды назначили экспертизу.

Заключение экспертизы:
Многоквартирный дом и административно-офисное здание не имеют общих строительных конструкций, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.
Однако стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Общий участок тепловой сети и система водоснабжения многоквартирного дома используется для получения коммунальных ресурсов административного офисного здания, что говорит о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи.

Арбитражный суд Пермского края удовлетворил требования ТСЖ частично, взыскав:
- задолженность за тепловую энергию,
- задолженность за вывоз твердых бытовых отходов,
- деньги за опрессовку узла.
В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт, было отказано.

Апелляционный суд и суд округа оставили жалобу ТСЖ без удовлетворения.
Суды посчитали, что использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный дом не является основанием для признания нежилого здания частью многоквартирного дома, поэтому ответчик не обязан оплачивать содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Таким образом, суды пришли к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, поэтому нет причин признавать ответчика участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ удовлетворила жалобу товарищества:
«результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, и которая имела важное значение для рассмотрения спора».

Эксперты указали, что согласно техническому паспорту нежилого здания, объект экспертизы именуется как пристроенные офисные помещения, а позднее переименован в нежилое административно-офисное здание, что зафиксировано техническим планом.
ТСЖ отмечало, что услуги по подаче отопления, водоснабжения, водоотведения, подготовке горячей воды, техническое обслуживание нежилых помещений всего комплекса в части управления, ремонта и обслуживания внутридомовых инженерных сетей и оборудования, ЦТП, наружных сетей и обеспечение санитарного состояния помещений имущественного комплекса осуществляются силами товарищества.
Сведений об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе, о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, в судебных актах не содержится, как и оснований для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

«По каким мотивам при наличии в заключении экспертов выводов о присутствии отдельных элементов общего имущества, перечисленных в пункте 2 Правил № 491, а также иных обстоятельств по делу, связанных с проектированием и возведением многоквартирного дома со встроенно-пристроенным помещениями как одного строительного объекта и которым также необходимо было дать правовую оценку, позволили судам сделать вывод об отсутствии у многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику, общего имущества, в судебных актах обоснования не приведено», – указал Верховный Суд РФ.

Товарищество также указывало, что содержит придомовую территорию с 1999 года, предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества в отличие от ответчика, который продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, расположенными на территории комплекса, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.
При этом плата за содержание для ответчика установлена в 2,5 раза ниже, чем для других собственников нежилых помещений: туда не включена плата за лифты, уборку подъездов.

Всё это осталось без учета нижестоящими инстанциями. Верховный Суд РФ отменил их решения в части отказа ТСЖ и направил дело на новое рассмотрение.