Кровля пристроенного к МКД помещения — не всегда общее имущество

Третий кассационный суд общей юрисдикции установил, каким требованиям должно отвечать общее имущество в МКД (определение № 88 – 6342/2021).

Собственник пристроенного нежилого помещения неоднократно просил УК «СЖКК-Давпон» из г. Сыктывкара устранить протекание кровли и произвести её обслуживание.

УК заявителю отказала, сославшись на то, что крыша над встроено-пристроенным помещением не входит в состав общего имущества.
Собственник с этим не согласился и обратился в суд с требованием признать помещение частью МКД, обязать УК отремонтировать кровлю и взыскать с ответчика компенсацию морального вреда.

Сыктывкарский городской суд Республики Коми отказал истцу.

Верховный Суд Республики Коми решение изменил и обязал ответчика устранить протекание воды с крыши над встроено-пристроенными помещениями и обслуживать над ними кровлю.
УК обжаловала апелляционное определение в кассационном порядке и просила оставить в силе решение суда первой инстанции.

Третий кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел доводы ответчика и отметил, что состав общего имущества в МКД определён Правилами содержания общего имущества № 491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме (пп. «а» пункта 2).

По смыслу положений Гражданского кодекса общее имущество должно отвечать определённым юридическим признакам:
• нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
• крыши и ограждающие конструкции;
• расположенное в доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, установленное как за пределами, так и внутри помещений (ст. 290).

Кассационная коллегия указала на правовые позиции Конституционного Суда, согласно которым помимо нежилых помещений, которые относятся к общему имуществу, в МКД могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.
Такие помещения относятся к самостоятельным объектам гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ (Определения от 19 мая 2009 г. № 489-О‑О, от 25 сентября 2014 г. № 2110‑О, от 18 июля 2017 г. № 1677‑О и др.).

Судебная коллегия подчеркнула, что разрешение вопроса о том, относится ли помещение к общему имуществу, зависит:
• от возможности использовать помещение в самостоятельных целях;
• от его назначения (для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в доме).

Как указал суд, апелляционная инстанция не выяснила существенные обстоятельства, без которых невозможно принять правильное решение — статус спорных нежилых помещений, их назначение, соответствие проектным требованиям и ряд других вопросов.

Кассационная инстанция отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение.

Пристроенные помещения и их части постоянно вызывают споры между собственниками и управляющими компаниями:

✔ Когда пристроенное помещение не оплачивает капремонт.

✔ Оплата капремонта собственником пристроенного помещения.

✔ Оплачивает ли пристроенное помещение содержание общедомового имущества

✔ Уменьшение размера платы при невыполнении работ: УК не очищала кровлю пристроенного помещения