Верховный суд РФ в очередной раз напомнил, что арендатор, который не может использовать арендованное имущество по объективным причинам, вправе не платить за аренду (дело № А40 – 297162/2018).
ЖСК «Учительский дом» задолжал Департаменту городского имущества оплату аренды.
Департамент обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием взыскать с ЖСК 43 млн рублей долга и неустойку в размере 1,4 млн рублей.
Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил. Девятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа оставили решение без изменения.
ЖСК обжаловал принятые судебные решения в Верховный Суд РФ.
Высшая судебная инстанция обратила внимание на обстоятельства, которым суды не дали правовую оценку.
Земельный участок, предоставленный ответчику в аренду, был предназначен под строительство жилого дома.
После заключения договора аренды инвестиционный проект был прекращён. В результате протеста жителей Правительство Москвы решило остановить строительство жилого дома. ЖСК не мог пользоваться арендованным имуществом по независящим от него причинам.
Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ).
Суд указал, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.
Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Соответствующая правовая позиция изложена в ряде Обзоров Верховного суда РФ (п. 4 Обзора № 2 за 2015, п. 5 Обзора № 3 за 2017).
В связи с тем, что нижестоящие инстанции не исследовали доводы ответчика о том, что он был лишён возможности использовать арендованное имущество по независящим от него причинам, ВС РФ отменил вынесенные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.