Промерзание стен и образование плесени в квартирах МКД — явление распространенное. Однако добиться от УО решения этой проблемы непросто. Иногда на это уходят годы. Мы подобрали три судебных дела, в которых жильцы МКД не сдались и смогли возложить на УО обязанность по выполнению всего объема необходимых работ. И не абы как, а в соответствии с экспертным заключением.
Опубликовано 17.05.2021. Обновлено 16.08.2023.
✔ УО посчитала, что без капремонта решить проблему промерзания стен не удастся
Посчитав, что УО ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество, житель Амурской области обратился в суд. Указывал на то, что в зимний период наружные стены его квартиры промерзают. От сырости образуется плесень, вследствие чего портится отделка и ухудшаются условия проживания в «зальной и кухонной комнатах». С 2021 г. истец неоднократно обращался в УО по поводу льда в вентиляционной шахте, промерзания стены и потолка, разрушения одной из стен. Однако тепло- и влагоизоляция стен, утепление крыши так и не были выполнены.
В исковом заявлении просил: обязать УО провести работы по устранению промерзаний и грибка в квартире — выполнить внешнюю теплоизоляцию и влагозащитную обработку наружных стен, утеплить чердачное помещение; взыскать с УО компенсацию морального вреда — 30 000 рублей.
Управляющая организация с иском не согласилась и представила акты за 2021 — 2022 гг., согласно которым провела целый комплекс работ: очистку вентиляционной шахты на кухне и в санузле, удаление снежной наледи в чердачном помещении, оштукатуривание и облицовку гипсокартоном кирпичных стен на кухне и в комнате. Истец подписал акты выполненных работ без претензий. Что касается утепления крыши, то для его проведения придется демонтировать значительную часть кровельного покрытия. А это уже капремонт, который договором управления не предусмотрен. Такие работы — зона ответственности ФКР.
Суд первой инстанции назначил проведение строительно-технической экспертизы. Согласно ее результатам, для устранения плесени требуется немедленное утепление перекрытия над квартирой истца. Но при этом действительно придется временно демонтировать часть кровельного покрытия.
В итоге суд признал ненадлежащей теплоизоляцию перекрытия над квартирой истца, а также установил, что утепление чердачного помещения относится к текущему ремонту и входит в обязанности УО. Однако в удовлетворении иска все равно отказал, так как посчитал: демонтаж кровли относится к капитальному виду работ, на проведение которых требуется решение общего собрания собственников. Такого решения нет.
Апелляционный суд частично отменил вынесенное решение. Обязал УО утеплить чердачное помещение над квартирой истца, взыскал компенсацию морального вреда — 20 000 рублей и «потребительский» штраф — 10 000 рублей.
При этом суд исходил из следующего: промерзание стен и потолка квартиры имеет место с 2021 г., и истец неоднократно обращался по этому поводу в управляющую организацию. Согласно результатам экспертизы, повреждение внутренней отделки требует немедленного утепления перекрытия над квартирой истца, однако УО не приняла соответствующих мер.
Утепление перекрытия относится к текущему ремонту общедомового имущества, предусмотренного договором управления МКД, «а выбор способа выполнения работ не свидетельствует о капитальном ремонте».
Девятый кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88 – 3326/2023).
✔ УО попыталась устранить последствия промерзания стен, но сделала это некачественно
В квартире истца, где он проживает с несовершеннолетним ребенком, наружные стены промерзают с образованием очагов сырости. В результате этого распространяется плесень, повреждается внутренняя отделка квартиры, ухудшаются условия проживания.
В 2016 г. истец обращался по этому поводу в Роспотребнадзор и Мосжилинспекцию. Последняя провела проверку и в акте осмотра зафиксировала наличие темных пятен на стенах внутри квартиры, отслоение обоев.
Мосжилинспекция предписала УО утеплить наружные стены дома согласно технического заключения по устранению повреждений отделки в квартире.
В марте-июне 2017 г. без проектной и сметной документации УО выполнила внутреннее утепление квартиры. Однако работы были проведены некачественно.
В марте 2018 г. представители УО и независимый эксперт РОО «Московское общество защиты потребителей» обследовали проблемную квартиру. В результате эксперт пришел к выводу о ненадлежащем качестве работ по устранению последствий промерзания межпанельных швов. Он указал на допущенные при производстве работ недостатки и определил стоимость восстановительного ремонта — 558 000 рублей.
В исковом заявлении собственник просил обязать УО выполнить работы по устранению промерзаний и грибка в двухмесячный срок со дня вынесения судебного решения, взыскать с УО компенсацию причиненного ущерба — 558 000 рублей и компенсацию морального вреда — 50 000 рублей.
Свои требования истец мотивировал тем, что вместо утепления внешних стен дома УО выполнила некачественные работы по утеплению внутренних стен и нарушила этим предписание Мосжилинспекции от 2017 г.
Суд первой инстанции изучил материалы дела и назначил судебную экспертизу. По результатам ее проведения эксперты составили перечень необходимых видов работ и их объемов. Согласно локально-сметному расчету, стоимость устранения выявленных недостатков (дефектов) — 167 000 рублей.
В итоге суд обязал УО в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу выполнить работы по устранению промерзаний и грибка в квартире истца способом, указанным в экспертном заключении. Также взыскал с УО в пользу истца сумму материального ущерба — 558 000 рублей и компенсацию морального вреда — 15 000 рублей.
При этом исходил из следующего:
- В соответствии с условиями договора управления УО обязана оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. В случае оказания данных услуг и выполнения указанных работ с ненадлежащим качеством УО обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.
- В приложении к договору управления указан перечень работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, куда включены работы по герметизации стыков стен и фасадов.
- УО надлежащим образом не исполняет обязанности по содержанию и обслуживанию общедомового имущества. Тем самым она нарушает права истца и ухудшает условия проживания в его квартире из-за сырости и возникновения плесени, в результате которых также повреждается внутренняя отделка помещения.
Управляющая организация с вынесенным решением не согласилась. В апелляционной жалобе указала: возложенные на УО работы относятся к капремонту, суд не привлек к делу Мосжилинспекцию и необоснованно отказал в истребовании из архива материалов гражданского дела о заливе квартиры истца в 2014 г. Ущерб квартире в виде плесени на обоях и потолке нанесен в результате нарушений, допущенных при строительстве дома.
Апелляционный суд в ответ на аргументы УО отметил:
- У суда не было оснований для привлечения к делу Мосжилинспекции. Стороны соответствующее ходатайство не заявляли.
- Обстоятельства залива квартиры в 2014 г. не являются предметом рассматриваемого спора и не могут повлиять на его разрешение по существу.
- В перечне работ по текущему ремонту общедомового имущества, являющимся приложением к договору управления МКД, указаны работы по герметизации стыков стен и фасадов. Эти же работы отнесены к текущему ремонту Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 года № 170.
- Довод о строительных недостатках МКД не нашел своего подтверждения при рассмотрении дела.
В итоге апелляционный суд согласился с выводами нижестоящего суда и оставил вынесенное решение в силе. Однако дополнил его еще одним взысканием с ответчика — штрафом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 286 000 рублей (определение Московского городского суда по делу № 33 – 32351/2020).
✔ Кто должен устранять промерзание стен в муниципальной квартире — УО или собственник
Житель Архангельской области был нанимателем муниципальной квартиры в МКД 1992 года постройки. Износ дома – 36,4 %, капремонт в нем не проводился. На протяжении нескольких лет зимой в квартире промерзали наружные стены, отчего появлялись сырость и плесень. Для решения этой проблемы с 2013 по 2019 гг. наниматель неоднократно обращался в обслуживающие организации и администрацию МО «Савинское».
Чтобы устранить промерзание стен и образование плесени в спорной квартире, УО выполняли заделку межпанельных швов, гидроизоляцию балконных козырьков, утепление чердачного помещения, устройство дополнительной кровельной вентиляции, балансировку системы отопления.
Последние ремонтные работы УО проводила в августе-сентябре 2019 г. — вскрытие, зачистку и герметизацию межпанельных швов. Акты приемки и результаты проверок контролирующих органов подтверждают, что работы выполнены полностью, с надлежащим качеством и в срок. Однако ремонт проводился фактически «вслепую». Без экспертной диагностики не представлялось возможным установить причины промерзания стен, а значит, установить объем и виды необходимых ремонтных работ.
В итоге проблема промерзания наружных стен и образования плесени в квартире никуда не делась. Тогда наниматель обратился в суд с иском к администрации МО «Савинское» и УО.
В исковом заявлении наниматель просил обязать ответчиков:
- провести (организовать проведение) экспертно-диагностическое обследование квартиры, чтобы определить причины нарушения микроклимата в квартире, установить виды и объемы работ для устранения таких нарушений (промерзания стен, образования плесени);
- выполнить работы, направленные на устранение промерзания стен и образования плесени, другие необходимые работы в соответствии с выводами экспертного заключения.
Суды всех трех инстанций удовлетворили требования истца к УО (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 4446/2021). На основании заключения судебной экспертизы обязали ее выполнить:
- ремонтные работы по замене наружных межпанельных швов горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей жилого помещения;
- ремонтные работы по удалению и замене отделочных покрытий, по зачистке наружных стен;
- работы по биоцидной обработке пораженных плесенью поверхностей.
На выполнение всех работ суды дали шесть месяцев с момента вступления судебного решения в законную силу. Также они взыскали с УО 60 000 рублей — в пользу организации, проводившей экспертизу, и 300 рублей — в пользу истца за уплаченную им госпошлину.
В удовлетворении исковых требований к МО «Савинское» суды отказали.
«Выявление нарушения теплозащитных свойств стен, нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановление проектных условий их эксплуатации и его выполнение» входят в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту имущества собственников МКД. В соответствии с договором управления МКД, перечисленные работы должна проводить УО.
➜ Из-за подтопления подвала в квартире плесень и запах – можно ли взыскать ущерб с УО
➜ Кто должен отвечать за плесень на стенах в квартире