Ситуация: управляющая организация уведомила собственников, что срок действия договора управления истекает, она отказывается от его продления. Часто уведомление сопровождается пояснением, мол размер платы низкий, а собственники его повышать не хотят. Там же может быть указано, что если собственники не проведут собрание и не выберут новую организацию, то к ним придёт управляющая организация, выбранная муниципалитетом.
Собственники часто воспринимают такие уведомления просто как пугалки, поэтому либо ничего не делают, либо пишут бессмысленные жалобы.
Иногда собственники, получив подобные письма, ругаются, что их не уведомили о прекращении договора. Однако эти письма и есть те самые уведомления. Подобными уведомлениями управляющая организация как раз и говорит собственникам, что она хочет уйти от дома.
Правильный порядок действий
Проверяем законность действий управляющей организации
1. Договор управления обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет (ч. ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Срок действия вашего договора можно посмотреть в нем самом. Для этого надо найти свой дом в ГИС ЖКХ, открыть «сведения об объекте жилищного фонда», потом – «Информация об управлении МКД».
Жилищный кодекс предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления, если ни одна из сторон – управляющая компания или собственники – не уведомят о своём желании прекратить договорные отношения.
Найдя срок (обычно в начале или конце договора перед приложениями), проверяем, что он действительно истекает в указанную управляющей организацией дату.
2. Кроме срока действия договора читаем порядок его расторжения и пролонгации (обычно в конце), а также порядок уведомления собственников со стороны управляющей организации (может быть написан где угодно или не написан вовсе).
Здесь смотрим, за сколько месяцев и каким именно образом управляющая организация должна уведомить собственников. Например, часто встречается условие, что за 2 месяца до окончания срока действия управляющая организация размещает уведомление на информационных досках.
Примеры, как могут выглядеть условия:
Если есть существенные нарушения, то возможные варианты действий:
- написать об этом в саму компанию;
- написать в орган жилищного надзора о несоблюдении порядка с просьбой отказать компании во внесении изменений в реестр лицензий;
- обратиться в прокуратуру с просьбой объявить предостережение о недопустимости нарушений закона руководителю управляющей организации;
- судебная защита своих прав теоретически возможна, но это слишком долго, а принимать обеспечительные меры суды не очень любят.
Истечение срока действия договора – одна из наиболее удобных причин для управляющей организации, чтобы уйти от дома с невыгодным для неё размером платы, поэтому в её интересах соблюсти обычно несложный порядок уведомления. Поэтому тут существенные нарушения найти трудно.
Если порядок и срок уведомления в целом соблюден, то у собственников остаётся несколько вариантов действий:
1. Найти другую управляющую организацию, договориться об условиях договора управления, размере платы, провести общее собрание, утвердить условия договора управления, заключить его.
2. На общем собрании собственников изменить способ управления домом и создать ТСЖ, если в доме есть активные собственники, готовые возглавить товарищество.
3. Ждать управляющую организацию от органа местного самоуправления – назначенную в качестве «временной» или выбранную по конкурсу.
4. Если старая управляющая организация устраивает и с ней расставаться не хочется, то запросить у неё предложения по новому размеру платы и утвердить его на общем собрании.
➜ Подписаться на канал автора в Telegram
Конституционный Суд РФ про непрерывность управления при истечении срока договора управления