В этом материале мы собрали требования нормативно-правовых актов, касающиеся весеннего осмотра общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также последнюю практику судов по этому же вопросу. В конце можно найти ссылку, чтобы скачать шаблон акта весеннего осмотра общедомового имущества.
Опубликовано 11.05.2021. Обновлено 24.04.2023
Что в нормативно-правовых актах
Весенний осмотр относится к сезонным осмотрам и проводится после таяния снега или окончания отопительного периода. Он нужен для выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту (п. 13(1) Правил содержания общего имущества № 491).
Управляющая организация фиксирует результаты осмотра в акте осмотра (п. 14 Правил содержания общего имущества № 491). На основании этого акта принимается решение о мерах, необходимых для устранения обнаруженных повреждений.
Правила эксплуатации жилфонда (Постановление Госстроя №170) дополнительно устанавливают следующие правила:
- весенний осмотр является общим, то есть осмотр здания проводится в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство (п. 2.1.1);
- в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности (п. 2.1);
- на основе результатов весеннего осмотра управляющая организация (ТСЖ, ЖСК) составляет план-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях, который потом утверждается муниципальными властями (п. 2.6.4);
- на основе данных весеннего осмотра составляется также перечень недостатков системы вентиляции, подлежащих устранению во время ремонта жилого дома (п. 5.7.11).
После осмотра обслуживающая дом организация должна в течение месяца (п. 2.1.5):
- составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- уточнить объемы работ по текущему ремонту, а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
- выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта.
На основании актов весеннего технического осмотра составляется опись ремонтных работ (п. 3.6.7 МДК 2 – 04.2004). В эту опись включают:
- выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году;
- работы по предписанию органов жилищного надзора, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей и собственников, не имеющие срочного характера, которые возможно выполнить в процессе производства текущего ремонта.
В описи ремонтных работ зданий, планируемых к производству во 2‑м и 3‑м кварталах следующего года, должны включаться работы, связанные непосредственно с подготовкой зданий к сезонной эксплуатации.
Что в судебной практике
Акты весеннего осмотра упоминаются в решениях судов:
- об оспаривании предписаний и штрафов контролирующих органов;
- о передаче технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации или способа управления. Здесь акты указываются в составе документов, подлежащих передаче;
- о возмещении ущерба, причиненного в результате ненадлежащего содержания общего имущества. В этих случаях акты (их наличие, отсутствие, содержание) могут подтверждать бездействие, или, наоборот, надлежащую работу управляющей организации;
- по другим спорам с собственниками помещений.
Примеры споров с контролирующими органами
В Ярославской области управляющая организация безуспешно пыталась оспорить постановление Департамента государственного жилищного надзора со штрафом в 125 000 р. Наказание назначили за недостатки в содержании общего имущества.
УК ссылалась на то, что в ходе весеннего осмотра она уже выявила отдельные недостатки общего имущества, работы по их устранению включила в план текущего ремонта; срок выполнения работ на момент проверки не наступил. Однако этот аргумент никак не помог (дело № А82 – 17952/2021).
В ЯНАО управляющая организация пыталась оспорить предписания своего Департамента государственного жилищного надзора. Тоже ничего не получилось. Одно из нарушений как раз касалось содержания акта весеннего осмотра:
«акт весеннего осмотра не содержит описания выявленных дефектов в объеме, позволяющем принять решение о необходимости выполнения работ по ремонту общего имущества, содержит неверные сведения об элементах общего имущества (указание на металлический зонт вентиляционной шахты при наличии железобетонного, сведения о наличии колонн и столбов в конструкциях фундамента многоквартирного дома при их отсутствии, об отсутствии приямков при их наличии, об отсутствии чердачного помещения, чердачных перекрытий при их наличии и т.д.). Сведения о состоянии отдельных элементов общего имущества (фундамента, наружных стен, фасада, дверных и оконных заполнений, перекрытий, иных элементов) оценивается в качестве удовлетворительного, что не позволяет сделать вывод о наличии либо об отсутствии недостатков такого имущества, об объемах имеющихся недостатков, принять решение о необходимости ремонта такого имущества» (дело № А81 – 12623/2021).
В Калужской области управляющей организации не удалось оспорить штраф ГЖИ. Он был назначен за отсутствие актов весенних осмотров и плана мероприятий по подготовке к осенне-зимнему периоду. Нарушение было выявлено по жалобе из городской администрации (дело № А23 – 7922/2021).
В Новосибирске директора компании оштрафовали на 50 000 р. за нарушение лицензионных требований. Одним из нарушений было:
«не обеспечено проведение осмотров общего имущества с целью подготовки предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, в актах осмотров общего имущества (осенний, весенний) не отражено состояние фундаментов и перекрытия подвалов».
Суд оставил жалобу на наказание без удовлетворения (определение Восьмого КСОЮ № 16 – 7516/2022).
Примеры споров с собственниками
В Москве собственник считал, что УК не проводит сезонные осмотры всего общего имущества дома, и просил суд обязать ответчика провести осмотр. Однако компания принесла в суд акты приемки жилого дома к весенне-летней эксплуатации, журналы регистрации результатов осмотра жилого здания и другие документы, из которых суд сделал вывод, что управляющая организация не нарушила права потребителя-истца (определение Второго КСОЮ № 88 – 2681/2022).
В Иркутске собственники на собрании приняли решение «обязать ООО «УК «Партнер» представить Инвентаризационную опись (Состав общего имущества МКД) в натуральном выражении – фактически инвентаризационные данные по общему имуществу дома к весеннему осмотру дома в 2021 году и использовать фактические данные по общедомовому имуществу в ежегодных актах осмотра дома начиная с ближайшего весеннего осмотра дома для контроля технического состояния общего имущества».
По иску УК суд признал это решение ничтожным, «поскольку договором управления МКД и действующим законодательством оказание услуг по составлению инвентаризационной описи общего имущества МКД не предусмотрено» (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 15360/2022).
Скачать акт весеннего осмотра (образец) можно на Telegram-канале ДомОнлайн.
➜ Ответственность УК за неполноценные осмотры общего имущества
➜ Подписаться на канал автора в Telegram