ТСЖ отвечает перед собственниками за содержание общего имущества

Санкт-Петербургский городской суд признал, что ТСЖ отвечает за содержание общего имущества и обязано устранять нарушения, даже если они были допущены в период деятельности эксплуатационной компании-предшественника (дело № 33 – 21003/2020).

Собственники многоквартирного дома в 2014 году решили установить арендаторам крыши оплату за пользование общедомовым имуществом в коммерческих целях из расчета 5 000 руб. за один квадратный метр общего имущества.
Крыша дома использовалась для отдыха и размещения ресторана. На террасе было подведено электрооборудование, проложены коммуникации водоснабжения, канализации, установлены туалетные кабинки, установлена барная стойка и мангал, поверх кровли устроено декоративное покрытие в виде газона.

Один из собственников многоквартирного дома обратился в суд с иском к ТСЖ и потребовал от ответчика:
- закрыть на замок двери на кровлю дома;
- запретить нахождение на крыше посторонних лиц;
- демонтировать на газон, постройки, коммуникации, информационные вывески;
- запретить использовать крышу в качестве террасы ресторана и зоны отдыха;
- взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 865 390 руб. 41 коп., компенсацию морального вреда — 100 000 руб.; штраф и судебную неустойку.
Иск был обоснован тем, что ТСЖ не учитывало в качестве дохода от хозяйственной деятельности денежные средства, получаемые от сдачи в аренду крыши, а деньги не направлялись на оплату общих расходов.

Смольненский районный суд в иске отказал (дело № 2 – 554/2020).

Апелляционная инстанция с решением не согласилась

Судебная коллегия по апелляционным делам с решением суда не согласилась и частично его отменила.

Как было установлено судом, в 2018 году решение общего собрания о размещении зоны для отдыха было признано недействительным, а ответчик был обязан решением суда привести крышу в первоначальное состояние. Однако решение суда не было исполнено.

Суд указал, что если многоквартирный дом управляется товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, эти организации несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества, как это предусмотрено законодательством РФ и договором (п. 42 Правил № 491).

Какие обстоятельства учла Коллегия

Суд установил, что ТСЖ является лицо, которое отвечает за безопасную эксплуатации жилого дома и несет все риски, связанные с наступлением ответственности за неисполнение обязательств. Вывод был сделан с учётом следующих обстоятельств:

1. В 2019 году арендатор крыши прекратил свою деятельность и был ликвидирован без правопреемства.
2. Орган управления ТСЖ длительное время осознанно в отсутствие законных оснований уклонялся от исполнения обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
3. Наличие и эксплуатация на крыше МКД незаконно размещенного оборудования, бездействие товарищества и уклонение от приведения крыши в надлежащее состояние создаёт угрозу безопасности общего имущества и дополнительные риски проникновения на крышу помещения лиц, которые ее имеют отношения к технической эксплуатации и ремонту.

Суд признал деятельность ТСЖ ненадлежащей, а доводы истца о том, что доступ на крышу должен быть всегда закрыт, один из ключей надлежит хранить в обслуживающей организации, а второй — в одной из квартир верхнего этажа, заслуживающими внимания (п. 3.3.5 Правил эксплуатации жилфонда № 170).

Суд признал факт нарушения прав потребителя и взыскал с ответчика судебную неустойку а размере 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда, компенсацию морального вреда — 5 000 руб. и штраф в размере 2 500 руб.
При этом суд не взыскал с ответчика убытки, т. к. истец не доказал их наличие и размер.