Управляющая организация может инициировать собрание по смене самой себя на другую компанию.
Жилищный кодекс РФ не ограничивает круг вопросов, по которым управляющая организация может проводить собрание.
Главное, чтобы эти вопросы были в компетенции ОСС:
Общее собрание собственников может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные кодексом к компетенции общего собрания собственников (ч. 7 ст. 45).
Например, Мосгорсуд отменил решение нижестоящего суда о признании решения общего собрания недействительным (апелляционное определение от 01.09.2020 N 33 – 33682/2020). Управляющая компания организовала собрание по смене себя на другую компанию. Апелляционная инстанция, сославшись на упомянутую выше ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, указала, что компания, «являясь действующей управляющей организацией, была правомочна инициировать общее собрание собственников в доме».
В рассматриваемом случае организация не принимает решения, она лишь выносит их на голосование. Решение принимают сами собственники. Поэтому некорректно утверждать, что компания взяла и самоустранилась в пользу другой.
Часто управляющая организация инициирует собрание по выбору другой компании в двух случаях:
- Ей больше не хочется управлять домом, например, из-за изношенности фонда. При этом срок договора управления истекает, либо расторжение оформляется как бы по соглашению сторон. Управляющая организация сама находит себе смену, которая согласна взять жилфонд на обслуживание. Так получается быстрее, чем ждать новую компанию по конкурсу.
- Учредитель управляющей организации планирует её банкротить или просто ожидает банкротства, лишения лицензии и заблаговременно переводит дома под управление другой своей управляющей организации.
Иногда управляющие организации договариваются с каким-нибудь собственником и «назначают» его инициатором, чтобы не смущать жителей. Но не всегда находятся желающие помогать управляющей организации, тогда она все организует сама.
В интернете существует и альтернативная точка зрения по этому вопросу
Согласно ей управляющая организация не вправе инициировать собрание по смене самой себя на другую.
Пример такой позиции можно встретить в Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.11.2020 № 88 – 17849/2020. Решение собрания было признано недействительным из-за отсутствия кворума и подделки протокола. При этом апелляционная инстанция дополнительно отметила, а кассационная повторила:
«с учетом особой природы договора управления односторонний отказ от исполнения договора возможен только по инициативе собственников по основаниям, предусмотренным законом, а именно по ч. 8.1 и ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющей организации в силу ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса РФ не принадлежит право инициирования общего собрания по расторжению договора, тогда как из материалов дела следует, что общее собрание было проведено было именно по инициативе управляющей организации».
То есть здесь суды практически приравняли созыв собрания к одностороннему отказу договора управления.