Прокуратура Калининского района г. Чебоксары Чувашской Республики обращает внимание собственников на потенциальное невыгодное условие договора управления, которое может им попасться и на которое нужно обращать внимание. Это условие — предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества.
Решение вопросов об использовании общего имущества, выборе лица, уполномоченного на заключение договоров, определение условий таких договоров, выбор, куда потратить деньги, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Эти решения принимаются не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Договор управления хоть и утверждается на общем собрании, но практически всегда — меньшим числом голосов. Часто жители не знакомы с содержанием договора и не знают, что именно доверили своей компании.
Тем не менее, управляющие организации сдают общее имущество в аренду, а доход тратят на то, что позволяют условия договора управления.
Условия могут быть сформулированы по-разному. Обычно они прописаны в разделе с правами организации, но бывает, что раскиданы по всему договору.
Примеры условий из договоров
✖ «Исполнитель вправе:
Распоряжаться общим имуществом (стенами, несущими и ограждающими конструкциями) и передавать в возмездное пользование на срок не более одного года (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота Общего имущества на содержание, текущий ремонт, а также на иные цели, в соответствии с решениями, принятыми на общих собраниях собственников многоквартирного дома, с обязательным предоставлением информации о заключенной сделке и о её существенных условиях».
– В данном примере мало условий использования, нет цены, невразумительная отчётность.
✖ «Права Управляющей организации:
В интересах всех собственников сдавать отдельные помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, в аренду третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома). При этом Управляющая организация обязана учитывать полученные денежные средства отдельно и использовать их исключительно на цели управления, содержания и эксплуатации многоквартирного дома.
В интересах всех собственников сдавать в аренду места, являющиеся общим имуществом всех собственников многоквартирного дома, для размещения рекламы третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома)».
- Опять нет никаких условий договоров, что создаёт предпосылки для злоупотреблений со стороны УО. Направления расходования фактически определяет сама УО, а под «цели управления» можно подвести очень многое.
✖ «В соответствии с действующим законодательством предоставлять в пользование за плату (в т.ч. путём привлечения третьих лиц) объекты общего имущества Многоквартирного дома, в т.ч. для размещения на прилегающем земельном участке временных конструкций, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, оборудования и линий связи с использованием общего имущества Собственников Многоквартирного дома».
- Еще меньше конкретики и предполагается возможность привлечения неких третьих лиц.
✖ «Права управляющей организации:
В установленном законодательством порядке Заключение договоров с третьими лицами на сдачу в аренду или пользование помещений, относящихся к Общему имуществу, предоставление в пользование частей Общего имущества, в т. ч. отдельных конструктивных элементов Многоквартирного дома, размещение в них или на них имущества или оборудования третьих лиц, проведение в них работ и т. д., с последующим направлением полученных денежных средств на Управление Многоквартирным домом и/или Содержание, Текущий ремонт Общего имущества в них, либо направлять на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, Коммунальных услуг (ресурсов) и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по Содержанию и Текущему ремонту, возмещение убытков по деликатным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям, связанным с Управлением Многоквартирным домом, или иные цели, определённые общим собранием Собственников».
- Доход жителей УО сможет тратить на оплату своих косяков, нарушений и штрафов. Удобно (для УК, но не для собственников).
Пример неплохого условия
✔ Управляющая организация обязана:
Не допускать использования общего имущества Собственников помещений в Многоквартирном доме, в т.ч. предоставления коммунальных ресурсов с их использованием, без соответствующих решений общего собрания Собственников.
В случае решения общего собрания Собственников о передаче в пользование общего имущества либо его части иным лицам, а также определении Управляющей организации уполномоченным по указанным вопросам лицом — заключать соответствующие договоры.
В случае определения иного уполномоченного лица обеспечить реализацию решений общих собраний Собственников по передаче в пользование иным лицам общего имущества в Многоквартирном доме.
Содействовать при необходимости в установлении сервитута в отношении объектов общего имущества в Многоквартирном доме и обеспечивать соблюдение режимов и пределов использования данных объектов при его установлении.
Средства, поступившие в результате передачи в пользование общего имущества Собственников либо его части на счёт Управляющей организации, после вычета установленных законодательством соответствующих налогов и суммы (процента), причитающейся Управляющей организации в соответствии с решением Собственников, направляются на цели, определённые решением общего собрания Собственников.
Здесь принятие решений об использовании общедомового имущества оставлено за общим собранием.
Почему не стоит прописывать в договоре управления такие условия (кроме последнего примера)
- Решение принимается по факту меньшим числом голосов, чем необходимо.
- Многие жители не осознают, на что они дают согласие.
- Последующее изменение условий договора возможно с согласия управляющей организации, которое она едва ли даст, если ей и так хорошо.
- УО считает себя правомочной самостоятельно определять условия договоров об использовании общего имущества и свободно расходовать деньги.
- Даже если и жителей, и УО это всё устраивает, то арендатор может отказаться платить, ссылаясь на недействительность заключенного с УО договора. Что скажет суд, предсказать сложно.
Поэтому правильным будет вынесение на голосование ряда отдельных вопросов об использовании общего имущества.
Старший помощник прокурора Калининского района
г.Чебоксары Чувашской Республики
Лукина Татьяна Владимировна
