Продолжаем серию публикаций про невыгодные жителям условия договора управления, на которые надо обращать внимание. Если есть возможность повлиять на эти условия, то этой возможностью нужно обязательно пользоваться совету дома или инициативной группе.
Уже были разобраны условия про про расторжение договора, про застройщика, про отчётность.
Ещё одно условие — предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества.
Решение вопросов об использовании общего имущества, выборе лица, уполномоченного на заключение договоров, определение условий таких договоров, выбор, куда потратить деньги, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Эти решения принимаются не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
Договор управления хоть и утверждается на общем собрании, но практически всегда — меньшим числом голосов. Часто жители не знакомы с содержанием договора и не знают, что именно доверили своей компании.
Тем не менее, управляющие организации сдают общее имущество в аренду, а доход тратят на то, что позволяют условия договора управления.
Условия могут быть сформулированы по-разному. Обычно они прописаны в разделе с правами организации, но бывает, что раскиданы по всему договору.
Примеры из договоров:
✖ Исполнитель вправе:
Распоряжаться общим имуществом (стенами, несущими и ограждающими конструкциями) и передавать в возмездное пользование на срок не более одного года (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота Общего имущества на содержание, текущий ремонт, а также на иные цели, в соответствии с решениями, принятыми на общих собраниях собственников многоквартирного дома, с обязательным предоставлением информации о заключенной сделке и о её существенных условиях.
– Мало условий использования, нет цены, невразумительная отчётность.
✖ Права Управляющей организации:
В интересах всех собственников сдавать отдельные помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, в аренду третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома). При этом Управляющая организация обязана учитывать полученные денежные средства отдельно и использовать их исключительно на цели управления, содержания и эксплуатации многоквартирного дома.
В интересах всех собственников сдавать в аренду места, являющиеся общим имуществом всех собственников многоквартирного дома, для размещения рекламы третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома).
- Опять нет никаких условий договоров, что создаёт предпосылки для злоупотреблений со стороны УО. Направления расходования фактически определяет сама УО, а под «цели управления» можно подвести очень многое.
✖ В соответствии с действующим законодательством предоставлять в пользование за плату (в т.ч. путём привлечения третьих лиц) объекты общего имущества Многоквартирного дома, в т.ч. для размещения на прилегающем земельном участке временных конструкций, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, оборудования и линий связи с использованием общего имущества Собственников Многоквартирного дома.
- Еще меньше конкретики и предполагается возможность привлечения неких третьих лиц. Чем плохи третьи лица, рассказывали на примере бардака в Санкт-Петербурге.
✖ Права управляющей организации:
В установленном законодательством порядке Заключение договоров с третьими лицами на сдачу в аренду или пользование помещений, относящихся к Общему имуществу, предоставление в пользование частей Общего имущества, в т. ч. отдельных конструктивных элементов Многоквартирного дома, размещение в них или на них имущества или оборудования третьих лиц, проведение в них работ и т. д., с последующим направлением полученных денежных средств на Управление Многоквартирным домом и/или Содержание, Текущий ремонт Общего имущества в них, либо направлять на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, Коммунальных услуг (ресурсов) и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по Содержанию и Текущему ремонту, возмещение убытков по деликатным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям, связанным с Управлением Многоквартирным домом, или иные цели, определённые общим собранием Собственников.
- Доход жителей УО сможет тратить на оплату своих косяков, нарушений и штрафов. Удобно.
Пример годного условия
Взят из проекта договора управления с ООО «УК Изумрудный город» ОГРН 1197746208440, который прислал кто-то из читателей. Условие об использовании общего имущества там прописано хорошо.
✔ Управляющая организация обязана:
Не допускать использования общего имущества Собственников помещений в Многоквартирном доме, в т.ч. предоставления коммунальных ресурсов с их использованием, без соответствующих решений общего собрания Собственников.
В случае решения общего собрания Собственников о передаче в пользование общего имущества либо его части иным лицам, а также определении Управляющей организации уполномоченным по указанным вопросам лицом — заключать соответствующие договоры.
В случае определения иного уполномоченного лица обеспечить реализацию решений общих собраний Собственников по передаче в пользование иным лицам общего имущества в Многоквартирном доме.
Содействовать при необходимости в установлении сервитута в отношении объектов общего имущества в Многоквартирном доме и обеспечивать соблюдение режимов и пределов использования данных объектов при его установлении.
Средства, поступившие в результате передачи в пользование общего имущества Собственников либо его части на счёт Управляющей организации, после вычета установленных законодательством соответствующих налогов и суммы (процента), причитающейся Управляющей организации в соответствии с решением Собственников, направляются на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору, либо на иные цели, определённые решением общего собрания Собственников.
Здесь принятие решений об использовании общедомового имущества оставлено за общим собранием.
Почему не стоит прописывать в договоре управления такие условия (кроме последнего примера)
- Решение принимается по факту меньшим числом голосов, чем необходимо.
- Многие жители не осознают, на что они дают согласие.
- Последующее изменение условий договора возможно с согласия управляющей организации, которое она едва ли даст, если ей и так хорошо.
- УО считает себя правомочной самостоятельно определять условия договоров об использовании общего имущества и свободно расходовать деньги.
- Даже если и жителей, и УО это всё устраивает, то арендатор может встать в позу и отказаться платить, ссылаясь на недействительность заключенного с УО договора. Что скажет суд, предсказать сложно.
Поэтому правильным будет вынесение на голосование ряда отдельных вопросов об использовании общего имущества.