Уменьшение размера платы при невыполнении работ

Арбитражный суд Волго-Вятского округа напомнил, что можно уменьшить плату за содержание, если управляющая компания не выполнила необходимые работы и услуги.

Жители многоквартирного дома из Воркуты обратились в Службу строительного, жилищного и технического надзора Республики Коми: собственники жаловались на ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей компанией ООО «УК Комфорт». Орган контроля провел внеплановую проверку и обнаружил нарушение (подп. «б» п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 7 Минимального перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). Компания не очищала кровлю пристроенного к дому нежилого помещения. Служба выдала обществу предписание произвести перерасчет платы за содержание общего имущества. Компания не согласилась с актом и обратилась в арбитражный суд.

УК потребовала признать предписание недействительным (дело № А29 – 5015/2020)

Общество настаивало, что не может выполнить предписание, так как оно неисполнимо: не понятно за какой период необходимо выполнить перерасчет и как следует поступить с полученной разницей. Ко всему прочему, компания отмечала, что пристроенное помещение не относится к общедомовому имуществу.

Арбитражный суд Республики Коми отказал в иске. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. Суды установили, что нежилое помещение и многоквартирный дом являются единым строением, поэтому обязанность по содержанию кровли лежит на управляющей компании:

• крыша дома – это общее имущество МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1.4 договора управления);
• УК несет ответственность за некачественное содержание общего имущества (ч. 2.3 ст.161 ЖК РФ, подп. «б» п. 10 Правил № 491);
• пристроенное помещение входит в состав МКД (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество);
• УК при подписании договора управления учитывала, что в общую площадь дома входит кровля нежилого помещения;
• очистка крыш и козырьков подъездов, сбивание сосулек входят в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД (п. 7 Минимального перечня, п. 4.1.1 договора управления);
• плата за такие работы уменьшается при неполном выполнении на стоимость невыполненных работ согласно планово-договорной стоимости (условия договора управления).

Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для удовлетворения иска (Постановление от 25 февраля 2021 г. № Ф01 – 16258/2020):
«Таким образом, Компания, выполняя функции управления МКД, обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества дома с соблюдением обязательных требований, в том числе обязанность по очистке кровли от снега.
В случае невыполнения этой обязанности Компания обязана произвести перерасчет платы за содержание общего имущества.
Суды установили, что в нарушение договора и действующего законодательства Компания не выполнила услуги по сбрасыванию снега с крыши над нежилыми помещениями и не произвела перерасчет платы ввиду невыполнения работ (услуг).
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о наличии у Службы оснований для выдачи Компании предписания, обязывающего осуществить перерасчет начисления платы за содержание общего имущества собственников помещений в МКД».

Добавим, что для перерасчета размера платы надежнее придерживаться порядка, предусмотренного нормативно-правовыми актами, а именно – составлять акты о некачественных работах. Они составляются в том же порядке, что и акты по некачественным коммунальных услугам.
Полезными будут следующие материалы по теме: