Колонка редактораЖКХФЛ

Можно ли установить разный размер платы за содержание жилья?

Конституционный суд 29 января 2018 года рассмотрел среди прочего часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса. Вот она – “Расходы собственников помещений в многоквартирном доме”:

Собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капремонт.

Вопрос стоял о том, можно ли устанавливать для собственников жилых и нежилых помещений разные ставки платы за содержание общедомового имущества. 

Раньше такой вопрос чаще всего решался отрицательно. 

Министерство регионального развития в письме от 6 марта 2009 года № 6177-АД/14 указало, что в соответствии со статьями 39, 156 и 158 Жилищного кодекса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв.м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений. 

Суды также обычно указывали, что установление разной платы незаконно.

Например, в Арбитражном суде Вологодской области по делу № А13-9877/2013 рассматривался иск ТСЖ к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за содержание общего имущества. Там были приняты разные тарифы для жилых (меньше) и нежилых (больше) помещений. Суд взыскал задолженность исходя из меньшего тарифа (как для жилых помещений). Он обосновал своё решение так:

Установление ТСЖ различного тарифа на оплату услуг за содержание и ремонт общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений нарушает принцип оплаты в зависимости от размера доли собственника, в общем имуществе, установленного ст. 39, 158 ЖК РФ. Ни одним нормативным актом не предусмотрено иных критериев для определения размера расходов собственника на содержание общего имущества кроме размера его доли. Установление разных порядков определения платы за содержание для жилых и нежилых помещений законодательством не предусмотрено.

Таким образом, для всех собственников помещений дома, вне зависимости от того, является ли собственностью жилое или нежилое помещение, тариф должен быть одинаков. 

В связи с изложенным, суд полагает неправомерным предъявление к возмещению стоимости услуг в сумме, превышающей размер аналогичных услуг для собственников жилых помещений. При этом то обстоятельство, что решение общего собрания членов ТСЖ не оспорено, не препятствует суду оценить обоснованность примененного истцом тарифа, исходя из требований закона. 

А теперь перейдем ближе к самому Постановлению Конституционного суда. Оно вынесено по жалобе гражданина Логинова.

Он жил в доме, где способом управления выбрали ТСН. Решением собрания также были установлены размеры обязательных платежей за содержание для собственников: 25 рублей с 1 кв. м квартиры, 10 рублей с 1 кв. м машино-места и 14 рублей с 1 кв. м коммерческого помещения.

Логинов обратился в Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону с требованием признать такое решение собрания недействительным. 

Суд отказал:

Довод истца о том, что установление разных тарифов на содержание общего имущества многоквартирного дома в зависимости от назначения помещения собственника (жилое, нежилое) незаконно, не основан на законе.

Нормы Жилищного кодекса не содержат прямого указания на ничтожность решения общего собрания либо запрет собственникам своим решением устанавливать дифференцированные ставки платы за содержание общего имущества в зависимости от назначения и размещения помещения (жилое, нежилое помещение). 

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда в силе, ограничившись стандартной формулировкой:

Довод апелляционной жалобы о незаконности установления общим собранием разных тарифов на содержание общего имущества, выводов суда не опровергает, основывается на неверном толковании норм права.

Конституционный суд в своём Постановлении № 5-П изложил всё более подробно. 

Если вытащить из решения саму суть, то получается следующее.

Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества зависит от способа управления (либо непосредственное управление, либо управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией), который выбирается на общем собрании и может быть изменен в любое время его же решением.

Правила содержания общего имущества № 491 предусматривают, что:

– при определении размера платы за содержание, которую обязаны вносить собственники, выбравшие для управления домом управляющую организацию, соответствующее решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации; указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31); 

при непосредственном управлении собственниками помещений размер платы за содержание соответствует размеру платы за услуги и работы по договорам, заключенным с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения общего собрания (пункт 32); 

– размер же обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, кооператива, а также для собственников, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ либо органами управления кооператива на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (пункт 33); 

– что касается собственников, не принявших решение о выборе способа управления или об установлении размера платы за содержание жилого помещения, то размер платы, как следует из ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса, устанавливается органами местного самоуправления (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе по общему правилу органом государственной власти). При этом в отношении домов, управление которыми осуществляют управляющие организации по результатам конкурса, действуют Правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации N 75. Они прямо предписывают, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для собственников жилых и нежилых помещений (пункт 2).

Таким образом, применительно к домам, управление которыми осуществляют непосредственно собственники помещений в этих домах либо ТСЖ или кооперативы, закон не установливает правила, которые исключают возможность учета особенностей помещений при определении платежей на содержание общего имущества, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. 

Закон установливает такой критерий распределения расходов на содержание общего имущества, как доля конкретного собственника в праве общей собственности на имущество. И этот критерий не исключает возможность дополнительного учета особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения). Ещё можно учитывать другие “объективные обстоятельства, которые являются достаточным основанием для изменения долей участия в содержании общего имущества” (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений).

При этом выбор – какие особенности необходимо учесть – не должен быть произвольным. Установление разных размеров не должно приводить к различиям в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Можно ли установить разные тарифы для помещений с разными характеристиками – зависит от способа управления домом. 

В некоторых случаях закон прямо указывает на то, что размер платы должен быть одинаковым для жилых и нежилых помещений. В случаях же непосредственного управления домом или управления ТСЖ/кооперативом закон не запрещает учесть характеристики помещений. 

Похожие новости
ЖКХФЛУК

УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке

ФЛ

Суд признал перевод помещения в нежилое незаконным из-за возражений соседа

ФЛ

Суд не запретил работу магазина в жилом помещении. Почему?

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

УК не смогла взыскать расходы на содержание с нежилого помещения