Прокуратура Тракторозаводского района Волгограда Волгоградской области разъясняет, могут ли собственники помещений в многоквартирном доме установить разный размер платы за содержание жилья.
Такую возможность рассмотрел Конституционный суд еще 29 января 2018 года (постановление №5‑П).
Тогда стоял вопрос про часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса:
«Собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капремонт».
Сам вопрос заключался в том, можно ли устанавливать для собственников жилых и нежилых помещений разные ставки платы за содержание общедомового имущества. Раньше чаще всего ответ был отрицательным.
Заявитель, который обратился в Конституционный Суд РФ, жил в доме, где способом управления выбрали ТСН. Решением собрания также были установлены размеры обязательных платежей за содержание для собственников: 25 рублей с 1 кв. м квартиры, 10 рублей с 1 кв. м машино-места и 14 рублей с 1 кв. м коммерческого помещения.
Гражданин обратился в Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону с требованием признать такое решение собрания недействительным.
Однако суд отказал:
«Довод истца о том, что установление разных тарифов на содержание общего имущества многоквартирного дома в зависимости от назначения помещения собственника (жилое, нежилое) незаконно, не основан на законе.
Нормы Жилищного кодекса не содержат прямого указания на ничтожность решения общего собрания либо запрет собственникам своим решением устанавливать дифференцированные ставки платы за содержание общего имущества в зависимости от назначения и размещения помещения (жилое, нежилое помещение).
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда в силе, ограничившись стандартной формулировкой:
Довод апелляционной жалобы о незаконности установления общим собранием разных тарифов на содержание общего имущества, выводов суда не опровергает, основывается на неверном толковании норм права.
Что указал Конституционный суд в своём Постановлении № 5‑П
Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества зависит от способа управления (либо непосредственное управление, либо управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией), который выбирается на общем собрании и может быть изменен в любое время его же решением.
Правила содержания общего имущества № 491 предусматривают:
- при определении размера платы за содержание, которую обязаны вносить собственники, выбравшие для управления домом управляющую организацию, соответствующее решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации; указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31);
- при непосредственном управлении собственниками помещений размер платы за содержание соответствует размеру платы за услуги и работы по договорам, заключенным с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения общего собрания (пункт 32);
- размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, кооператива, а также для собственников, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ либо органами управления кооператива на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (пункт 33);
- что касается собственников, не принявших решение о выборе способа управления или об установлении размера платы за содержание жилого помещения, то размер платы, как следует из ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса, устанавливается органами местного самоуправления (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе по общему правилу органом государственной власти). При этом в отношении домов, управление которыми осуществляют управляющие организации по результатам конкурса, действуют Правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации № 75. Они прямо предписывают, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для собственников жилых и нежилых помещений (пункт 2).
Таким образом, применительно к домам, управление которыми осуществляют непосредственно собственники помещений в этих домах либо ТСЖ или кооперативы, закон не устанавливает правила, которые исключают возможность учета особенностей помещений при определении платежей на содержание общего имущества, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений.
Закон устанавливает такой критерий распределения расходов на содержание общего имущества, как доля конкретного собственника в праве общей собственности на имущество. И этот критерий не исключает возможность дополнительного учета особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения).
Можно учитывать другие «объективные обстоятельства, которые являются достаточным основанием для изменения долей участия в содержании общего имущества» (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений).
При этом выбор – какие особенности необходимо учесть – не должен быть произвольным.
Установление разных размеров не должно приводить к различиям в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.
Таким образом, по мнению Конституционного Суда РФ, возможность установить разные тарифы для помещений с разными характеристиками зависит от способа управления домом. В некоторых случаях закон прямо указывает на то, что размер платы должен быть одинаковым для жилых и нежилых помещений. В случаях же непосредственного управления домом или управления ТСЖ / кооперативом закон не запрещает учесть характеристики помещений.
Однако если проанализировать последующую судебную практику по утверждению дифференцированного размера платы, то видно, что суды не видят разницы между способами управления, а акцентируют внимание лишь на обосновании (мотивировке) различий.
Старший помощник прокурора района Караогланов В. А.