Офис УК в помещениях, предполагаемых для общего пользования

Судам пришлось разобраться, в каком случае будет правомерным размещение офиса управляющей компании в помещениях, которые изначально планировалось использовать для мусоропровода и колясочной.

Жители многоквартирного дома Кургана в 2008 году выбрали в качестве управляющей компании ООО «ЖЭУ КСК». Позднее общество приобрело в собственность от застройщика несколько помещений, которые использовало в качестве офиса.
В 2017 году собственники выбрали другой способ управления МКД – управление ТСН «Карельцева, 90». Товарищество посчитало, что общество пользуется офисом на незаконных основаниях: помещения изначально являлись общим имуществом дома. На основании этого ТСН обратилось в арбитражный суд.

ТСН потребовало признать за собственниками право общей долевой собственности (дело № А34 – 15473/2017)

Арбитражный суд Курганской области удовлетворил иск. Суд первой инстанции принял во внимание выводы экспертов и пришел к выводу, что спорные помещения относятся к общему имуществу МКД:
«Согласно экспертному заключению на стадии строительства предусматривалось размещение мусоропровода и колясочной, где расположено спорное нежилое помещение. Их фактическое месторасположение совпадает. Помещения были предназначены для обслуживания более одного помещения и не имели самостоятельного назначения. На момент осмотра переоборудованы под офисные помещения».

Судебная коллегия апелляционной инстанции отменила первое решение. Кассационная инстанция поддержала такие выводы. Суды отметили, что заключение эксперта не имеет правового значения: на момент ввода дома в эксплуатацию фактически эти помещения отсутствовали, а имелись помещения лишь согласно техническому паспорту от 07.12.2007 г. Построенный дом соответствовал всем строительным требованиям, а изменения в проектную документацию были согласованы. В подтверждение таких выводов указал на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов:

• помещение на момент осмотра имело самостоятельное назначение;
• техническое состояние помещения с момента ввода в эксплуатацию не изменилось (Постановление администрации от 28.11.2008 № 7528);
• состояние такого помещения на момент ввода МКД в эксплуатацию определено в техническом паспорте: спорное помещение является обособленным от общего имущества МКД;
• материалы дела не содержат сведений, что в доме на момент проведения технического учета (декабрь 2007 года), равно как и на момент ввода в эксплуатацию МКД (ноябрь 2008 года), имелись помещения колясочной либо мусоропровода.

Вышестоящая инстанция подтвердила законность отказа в иске

На днях Верховный суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам (Определение от 28 января 2021 г. № 309-ЭС20 – 22322):
«спорное помещение является самостоятельным объектом права, принадлежит на праве собственности ответчику на основании договора о долевом участии в строительстве.
Осуществление приема граждан, размещение дежурных рабочих свидетельствует об осуществлении управляющей организацией своей уставной деятельности, а не об использовании помещений в качестве общего имущества МКД в целях его обслуживания и эксплуатации. При указанных обстоятельствах ТСН не является лицом, владеющим спорным имуществом».