Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал случай, когда решения общего собрания будет недостаточно для изменения размера платы за использование общедомового имущества.
Товарищество собственников жилья «Братский, 56» из Ростова-на-Дону заключило договор с оператором услуг связи ПАО «Ростелеком» на размещение оборудования в МКД. Согласно положениям договора плата за пользование имуществом дома составила 800 руб. в месяц. Уже позднее собственники на общем собрании повысили плату до 1500 руб./мес. На основании этого владельцы квартир обязали ТСЖ перезаключить договор по новой цене. Однако ПАО «Ростелеком» не нашло причин для изменения стоимости услуг и от перезаключения договора отказалось.
Товарищество обратилось в арбитражный суд (дело № А53 – 10921/20)
ТСЖ потребовало возместить неосновательное обогащение: разницу между фактически произведенной стоимостью – 800 руб., и новым тарифом – 1500 руб. В обоснование своей позиции ссылалось на решение общего собрания.
Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу. Судебная коллегия апелляционной инстанции оставила решение без изменения. У истца не было оснований для одностороннего увеличения стоимости услуг, так как стороны не подписали соглашение:
- товарищество заключило договор на основании решения общего собрания;
- стороны определили стоимость услуг в 800 руб./месяц;
- согласно положениям договора дополнения и изменения действительны, если они оформлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон;
- суды отклонили ссылку истца на протокол общего собрания: решение не обязательно для ответчика (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ);
- истца и ответчика связывает сделка, условия которой обязательны. Изменение обязанностей возможно только путем внесения изменений;
- договор по своей правовой природе является смешанным, содержащим условия договора аренды и возмездного оказания услуг. Поэтому отношения сторон регулируются как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств;
- односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение не допускаются, за исключением случаев, указанных в законе (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Вышестоящий суд подтвердил обоснованность отказа в иске
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддержал выводы нижестоящих инстанций (Постановление от 25 января 2021 г. № Ф08 – 11454/2020):
- «общество использует имущество МКД на основании заключенного с товариществом договора, которым ежемесячная плата за такое использование установлена в размере 800 рублей. Принимая во внимание буквальное содержание раздела соглашения, по смыслу которого у товарищества отсутствует право на изменение данной платы в одностороннем порядке, суды пришли к верному выводу о недоказанности истцом наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном размере;
- Истец не доказал обоснованность требования о возложения на общество обязанности производить оплату за пользование общим имуществом МКД в размере, превышающим согласованный в договоре.
- Указание подателя жалобы на судебную практику признается судом кассационной инстанции несостоятельным, поскольку, заявитель, указывая на аналогичность споров требованиям, заявленным по настоящему делу, не учитывает, что по названным делам судами установлены иные конкретные, отличные от рассматриваемого дела, фактические обстоятельства, в частности, наличие действующего и не оспоренного в судебном порядке договора на размещение оборудования».
Таким образом, товариществу не удалось повысить размер платы за использование общедомового имущества лишь на основании решения общего собрания при наличии заключенного договора с другой ценой.