Управляющая компания защитила права жильцов в отношении общедомового имущества

Верховный Суд РФ напомнил владельцам нежилых помещений в многоквартирных домах, что не стоит забывать о необходимости согласия жильцов для организации отдельного входа.

Жители многоквартирного дома в Екатеринбурге обратились к управляющей организации ООО «УЖК «Территория» с просьбой провести осмотр помещения на первом этаже дома. По мнению жителей, это помещение самовольным образом использовалось в качестве магазина косметики, для чего был организован отдельный вход и размещены системы охлаждения. Общество по факту совершения данных действий обратилось в суд.

Арбитражный суд удовлетворил требования УК (дело № А60 – 22654/2019)

Управляющая компания просила обязать собственника АО «Тандер» вернуть в первоначальное состояние общедомовое имущество.

Собственник помещения, не согласившись с требованием истца, указал, что произошла замена одних ненесущих ограждающих конструкций (окон) на другие (дверные проемы). В подтверждение своей позиции предоставил проектную документацию, согласно которой помещения и жилой дом являются единым строительным объектом, выполненным по единому архитектурному решению, а также заключение эксперта ООО СК «Меридиан» и письмо из Министерства строительства и развития по Свердловской области об отсутствии признаков реконструкции в работах ответчика. 

При этом владелец магазина отметил, что демонтаж блоков оборудования и входных групп приведет к фактическому закрытию магазина «Магнит», расположенного в помещении.

Суд пришёл к выводу, что всё-таки была произведена реконструкция всего здания, для которого было необходимо получить разрешение на строительство и согласие собственников. Требования УК были удовлетворены:

• фасад и придомовая территория МКД являются общедомовым имуществом собственников (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества № 491);
• владение и пользование общедомовым имуществом, как и реконструкция или перепланировка, в результате которых затрагивается общее имущество, возможны только с согласия собственников дома, которое получено не было.
• довод, что была произведена замена одних ненесущих конструкций на другие, не заслуживает внимания, поскольку входные группы используются в интересах ответчика с полным выбытием из состава общедомового имущества, что опять указывает на необходимость согласия жильцов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
• довод, что демонтаж приведет к фактическому закрытию магазина, подлежит отклонению, т.к. предпринимательская деятельность связана с риском (п. 1 ст. 2 ГК РФ);
• проектная документация и заключение, на основе которых было получено письмо из Министерства строительства и развития, содержат неполную информацию о работах, которые были проведены ответчиком.

Вышестоящие суды оставили решение без изменения

В апелляционной жалобе собственник указывал, что выполненные работы не требуют разрешения на строительство и согласия собственников, а вывод суда о реконструкции дома не доказан, так как выполненные изменения не нарушают требований санитарных норм, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности объекта.

Суды поддержали выводы нижестоящих судов, отметив, что самовольное размещение системы охлаждения и изменение общедомового имущества, не освобождает ответчика от обязанности соблюдения требований действующего законодательства, регламентирующего правоотношения между собственниками помещений в зданиях.

На прошлой неделе Верховный Суд РФ в Определении № 309-ЭС20 – 18897 также согласился с коллегами:

«Суды исходили из того, что ответчик в отсутствие согласия собственников незаконно демонтировал ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, установил спорное оборудование на фасаде многоквартирного дома, возвел крыльцо и пандус за счет части придомовой территории, поэтому должен демонтировать незаконно возведенные конструкции и привести общедомовое имущество в первоначальное состояние».