Суд признал договор между ТСЖ и управляющей организацией недействительным

Верховный Суд РФ в Определении от 13 ноября 2020 г. № 306-ЭС20 – 17457 посчитал, что нижестоящие суды законно признали договор управления между ТСЖ и управляющей организаций недействительным.

С заявлением в суд обратился предприниматель-собственник одного из помещений многоквартирного дома г. Самары (дело № А55 – 29657/2019). Он считал, что при заключении договора была нарушена предусмотренная законом процедура, а часть условий договора противоречила закону и нарушает права собственников:

• проект договора не утвержден на общем собрании;
• решение о заключении договора приняли члены товарищества, не являющиеся членами правления;
• такой вид договора не предусмотрен гражданским законодательством;
• прописано право в одностороннем порядке повышать тарифы на техническое обслуживание;
• закреплено право не учитывать назначение платежа, указанного собственником в платежном документе.

С какими доводами согласились суды.

Суды отметили, что заключение спорного договора не требует его одобрения общим собранием собственников, в отличие от обычного договора управления между управляющей организацией и собственниками. Второй вариант применяется только в случае, когда собственники выбрали способ управления управляющей организацией (согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ), но в данном случае собственники выбрали способ управления в виде управления товариществом собственников жилья.

При принятии решения о заключении договора управления действительно голосовали лица, не являющиеся членами правления ТСЖ. Из десяти указанных в протоколе граждан пять не являлись членами правления, а в отношении ещё одного не было указано, участвовал ли он в голосовании и был ли вообще при принятии решения. Таким образом, на собрании присутствовали и голосовали только четыре члена правления из десяти. Из этих четырёх за заключение договора голосовали трое.

Заседание правления товарищества считается правомочным, если на нем присутствует не менее чем 50 % общего числа членов правления, передоверие полномочий не допускается (ч. 6 ст. 147 Жилищного кодекса РФ, Устав ТСЖ).

«Таким образом, решение о заключении договора управления не имеет юридической силы, поскольку принято при условии отсутствия необходимого кворума, а также при участии в голосовании граждан, не имевших на это права, то есть пяти граждан, не являвшихся членами правления».

Также суды посчитали незаконными условия об индексации платы и праве не учитывать назначение платежа.

Последнее условие, по мнению судов, противоречит правилу п. 1 ст. 319.1 Гражданского кодекса РФ о том, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Управляющая организация настойчиво обжаловала решения до Верховного Суда РФ, но, как было указано в начале статьи, это не помогло.