В конце 2017 года собственники одного дома из Челябинска проводили собрание по утверждению новых условий договора управления. Тот проект, который предоставила управляющая компания (ООО «ДЕЗ Калининского района»), им не очень понравился, поэтому они составили протокол разногласий и утвердили условия с учётом своих пожеланий. Однако после собрания договор подписан не был, при этом управляющая организация продолжала управлять домом.
Прошло почти 2 года, и председатель совета дома решил обратиться в государственную жилищную инспекцию Челябинской области. Та в ходе проверки пришла к выводам: «договор управления от 24.03.2009 собственниками отменен, и утверждён новый договор управления с новыми условиями, который фактически не заключён сторонами».
В предписании от управляющей организации потребовали: «представить в ГУ «ГЖИ Челябинской области» заявление о внесении изменений в реестр лицензий Челябинской области в связи с расторжением договора управления многоквартирным домом».
Такой неожиданный поворот не устроил компанию, и она обратилась в суд (дело № А76 – 47396/2019).
Доводы управляющей организации:
- закон не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления (за исключением конкурса);
- условия договора определяются по усмотрению сторон, однако новый проект договора управления с разногласиями, которые не согласовывались, управляющей организацией не принят. Поэтому действует старый договор 2009 года;
- решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, либо в случае принятия собственниками решения о выборе или об изменении способа управления этим домом. Однако в этом деле ничего такого не было;
- принятое собственниками решение об утверждении нового проекта договора управления свидетельствует о намерении продолжать работу с управляющей организацией;
- соглашение о расторжении договора должно быть одобрено простым большинством голосов собственников (более 50%) на общем собрании и подписано обеими сторонами. Однако, в повестке дня вопрос о расторжении договора управления 2009 года не рассматривался. Уведомление о расторжении договора управления, поступившее в 2019 году от председателя совета МКД, не может расцениваться как волеизъявление большинства собственников.
Суды отклонили все эти доводы, признав предписание инспекции законным.
В отношении ООО «ДЕЗ Калининского района» раньше неоднократно выдавались предписания об устранении нарушений, где требовалось перезаключить договор управления в связи с его несоответствием жилищному законодательству. За невыполнение таких предписаний компанию несколько раз привлекали к административной ответственности. Собственники взяли инициативу в свои руки и утвердили новый проект договора управления, предложенный компанией, но с учётом своего протокола разногласий.
«С учетом установленного суды верно заключили, что собственники помещений в спорном МКД реализовали свое право, предусмотренное частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, на односторонний отказ от ранее заключенного договора управления»
Суды приняли во внимание, что председатель совета дома, уполномоченный общим собранием, направлял управляющей организации и жилищной инспекции уведомления в порядке ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ о том, что старый договор пролонгации не подлежит и прекращает свое действие.
Кроме того, до проверки инспекции проводилось ещё оно собрание по вопросу утверждения и заключения договора управления в редакции, предложенной компанией, однако собственники не приняли решение и не одобрили договор управления, представленный компанией.
На днях Арбитражный суд Уральского округа отказал управляющей организации в удовлетворении её кассационной жалобы. Он согласился с тем, что предписание выдано обоснованно: «на момент выдачи оспоренного предписания у общества отсутствовал заключенный с собственниками договор управления спорным МКД».
Чтобы читатель не переживал за собственников: во время судебных споров, уже в августе 2020 года они приняли решение о выборе другой управляющей организации – ООО УО «ИРИДА», которая сейчас благополучно управляет домом (согласно данным ГИС ЖКХ).