Санкт-Петербург. Застройщик в конце 2018 года получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Тогда же он заключил временный договор управления с управляющей организацией в порядке ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Согласно этой норме, до заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, домом управляет компания, выбранная застройщиком. В таком случае договор с застройщиком заключается на срок не больше трёх месяцев (п.3 ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Через пару месяцев застройщик, считая себя единоличным собственником всего дома, своим решением выбрал способ управления, управляющую организацию (ту же самую), утвердил размер платы за содержание жилья (решение можно посмотреть на сайте Реформа ЖКХ во вкладке «Управление»). Управляющая организация продолжила управлять новостройкой на основании уже нового договора со сроком действия 3 года.
Через месяц администрация провела конкурс, где выиграла другая управляющая организация. Компании от застройщика такие новости не понравились, и она пошла в суд (дело № А56 – 58207/2019).
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поддержал УК от застройщика. Он посчитал единоличное решение строительной организации нормальной альтернативной решению общего собрания собственников о выборе управляющей компании:
Торги признали недействительными. После этого администрация последовательно обжаловала это решение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Северо-Западного округа.
По мнению администрации, застройщик должен заключить договор управления не больше чем три месяца, а после этого к управлению обязана приступить компания, выбранная по результатам конкурса. Конкурс не проводится только в случае, если до него общее собрание собственников (лиц, принявших помещения от застройщика по передаточному акту) успело самостоятельно выбрать управляющую компанию. Застройщик же может голосовать только за те помещения, которые он строил для себя и на которые не заключались договоры долевого участия в строительстве. Так как решение принято с нарушениями закона, то оно не может считаться реализованным, а договор – заключённым.
Порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. По этим правилам конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники выбрали способ управления или реализовали своё решение о выборе способа управления домом. Таким образом, необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений о выборе способа управления домом и реализации этого решения:
«Волеизъявление правообладателей является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления».
По мнению судов, администрация до конкурса должна была и могла проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления спорным домом.
«Проведение конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса Администрация создала реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации».
Верховный Суд РФ в определении от 13 октября 2020 г. № 307-ЭС20 – 14444 также не оправдал надежд администрации, отказав ей в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.