Нестандартный пример освобождения собственников от оплаты за содержание жилья мы нашли в деле А21 – 9112/2018.
Житель Калининграда обратился в орган жилищного надзора с жалобой по вопросу законности выставления платы за содержание жилья.
В ходе проверки жилищная инспекция выявила нарушения лицензионных требований и выдала управляющей компании предписание. В нем требовалось произвести перерасчет (снять начисления) за услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества, за уборку лестничных клеток, работу по содержанию придомовой территории в холодный/летний периоды года (дворник), вывоз ТБО, работу по обслуживанию лифтового хозяйства, обслуживание домофона, консьержа, обслуживание видеонаблюдения и автоматики для ограничения доступа автотранспорта, обслуживание газового оборудования и ливневой канализации за половину 2018 года по всему многоквартирному дому.
Дом большой, в нём расположено 618 помещений, поэтому управляющей компании претензии жилищной инспекции не принесли большого удовольствия, она обратилась в арбитражный суд.
В суде выяснились следующие обстоятельства дела.
Управляющая компания «от застройщика» была выбрана по результатам общего собрания собственников, однако на этом собрании не был утвержден размер платы за содержание жилья и другие спорные услуги.
Тем не менее, собственникам выставлялась плата за уборку лестничных клеток – 4,14 руб. с 1 кв.м., дворник – 1,95 руб. с 1 кв.м., вывоз ТБО ‑2,56 руб. с 1 кв.м., обслуживание лифтового хозяйства – 3,20 руб. с 1 кв.м., видеонаблюдение/ ограничение доступа – 100 руб. с квартиры, обслуживание газового оборудования – 0,71 руб.с 1 кв.м., обслуживание ливневой канализации (очистные) – 0,08 руб. с 1 кв.м., обслуживание домофона – 40 руб. с квартиры, содержание жилья – 9 руб. с 1 кв.м.
Суд указал, что размер платы за содержание общедомового имущества определяется решением общего собрания собственников, а при отсутствии такого решения – муниципалитетом. Других способов определения размера спорной платы закон не предусматривает.
Управляющая компания утверждала, что размер платы утвержден общим собранием, а жилищная инспекция настаивала на обратном.
Суд изучил протокол: шестым пунктом повестки дня было утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, перечня услуг по ремонту и содержанию жилья, перечня дополнительно оплачиваемых услуг и их стоимости, однако сам документ не содержал эти сведения в качестве приложений.
Договор управления, на который также ссылалась управляющая компания, не был приложением к протоколу. Поэтому суд написал, что его условия, в том числе, размер платы, общим собранием не утверждались.
Таким образом, компания не смогла доказать, что собственники утвердили тот размер платы, который с них собирали. Предписание органа жилищного надзора признали законным.
Компания обратилась с жалобой в апелляционную инстанцию. По её мнению, суд не учёл, что счета выставлялись по тем тарифам, которые раньше также применялись управляющей организацией по договору с застройщиком.
Суд отклонил этот довод, поскольку порядок установления платы по договору управления, заключенному управляющей организацией с собственниками прямо регламентирован Жилищным кодексом РФ и этот порядок компанией не соблюден. За установлением размера платы для спорного дома в местную администрацию компания также не обращалась.
Верховный Суд РФ в определении от 10.01.2020 № 307-ЭС19 – 24967 согласился с такими выводами, указав, что права компании оспариваемым предписанием не нарушены.