Управляющую компанию обязали заключить договор на поставку ресурсов для оказания коммунальных услуг жителям. Ресурсоснабжающей организации пришлось обращаться в суд, так как добровольно управляющая организация не хотела заключать договор на предложенных условиях.
Причина разногласий была в том, что ресурсоснабжающая организация хотела охватить договором всё водоснабжение и водоотведение, которым пользовались жители как для индивидуального потребления, так и в целях содержания общедомового имущества. Однако управляющая компания хотела приобретать ресурсы только для содержания общего имущества, оставив граждан на прямых договорах с водоснабжающей организацией в части индивидуального потребления.
Дело началось в Сахалинской области (№ А59 – 3009/2018) и закончилось в Верховном Суде РФ. При этом позиция всех судебных инстанций была одинакова: они встали на сторону водоснабжающей организации.
Позже выяснилась причина упорства управляющей компании. Жители управляемых домов давно оплачивали воду и водоотведение в саму ресурсоснабжающую организацию. Компания считала, что они приняли решение о сохранении такого порядка расчета на общих собраниях. На этих собраниях они утвердили условия договора управления, в котором был определен порядок оплаты коммунальных услуг. Также имелись протоколы общих собраний о сохранении порядка поставки коммунальных услуг, существующего на момент заключения договора управления. Управляющая компания почему-то считала, что заключение общего типового договора на весь объем ресурсов позволит истцу собирать двойную плату за холодное водоснабжение и водоотведение – с граждан и с самой компании.
Суд изучил проект спорного договора и пришел к выводу, что он соответствует требованиям закона, установленным для публичного договора, в связи с чем к нему применяется гражданское законодательство о процедуре заключения таких договоров, включая понуждение к заключению в судебном порядке.
В этом споре суд не нашел у управляющей компании законных причин для отказа от заключения спорного договора. При этом обязанность исполнителя приобретать ресурсы у поставщика и оказывать потребителям коммунальные услуги предусмотрена Жилищным кодексом РФ и Правилами оказания коммунальных услуг №354.
Оценивая возражения управляющей компании, суд отметил, что с момента выбора собственниками управляющей организации она автоматически становится исполнителем коммунальных услуг и обязана заключить договоры на приобретение всего объема коммунальных ресурсов до ввода в дом (до границы ответственности управляющих организаций).
С 03.04.2018 вступили в силу существенные изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ. Была введена статья 157.2 о прямых договорах, которая предусматривает исчерпывающий перечень оснований для освобождения управляющих компаний от обязанности заключать договор на поставку ресурсов для индивидуального потребления жителями. Действовавший до поправок старый порядок прямых расчетов (часть 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ), хотя и сохранила свое действие, но не заменяет решения общего собрания о заключении прямых договоров, предусмотренного в п. 4.4 ч. 2 ст. 44 кодекса РФ и необходимого для применения положений Закона № 59-ФЗ к отношениям сторон.
Суд не нашел обстоятельств, на основании которых можно было бы констатировать факт заключения прямых договоров:
- общим собранием собственников такие решения не принимались;
- решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги также отсутствуют.
Принесенные управляющей компанией в суд решения о сохранении порядка поставки коммунальных услуг, существующего на момент заключения договора управления, были приняты уже в январе 2019 года, то есть в ходе рассмотрения дела в суде.
Суды удовлетворили исковые требования водоснабжающей организации и обязали компанию заключить типовой договор водоснабжения и водоотведения. Верховный Суд РФ в определении от 11.12.2019 № 303-ЭС19 – 22181 согласился с таким решением, оставив кассационную жалобу управляющей компании без удовлетворения.