В сентябре 2021 г. в МКД под управлением ТСЖ «Гастелло‑1» (г. Екатеринбург) состоялось ОСС, на котором стоял вопрос об организации с 01.09.2021 контроля допуска на придомовую территорию. В ОСС приняли участие собственники с 74,07% голосов, «за» проголосовали собственники с 57,16% голосов от общего числа голосов участников этого собрания.
Спустя три месяца на ОСЧ был поставлен вопрос об утверждении с 01.12.2021 ежемесячной платы за обслуживание системы контроля допуска на придомовую территорию в размере 3 р./кв.м. для помещений без машин, 10 р./кв.м. и 20 р./кв.м. – с одной и двумя машинами соответственно. В ОСЧ приняли участие члены ТСЖ с 77,11% голосов, за введение платы проголосовали члены ТСЖ, имеющие 57,3% голосов от общего числа голосов участников собрания.
В феврале 2023 г. собственница квартиры В. обратилась в суд и просила признать недействительным решение ОСЧ о введении платы за обслуживание системы контроля допуска на придомовую территорию. Истица указала, что принятие решений об оказании собственникам дополнительных платных услуг относится к компетенции ОСС, а не ОСЧ.
Суды не стали рассматривать требования В. по существу и отказали в иске в связи с истечением 6‑месячного срока исковой давности (ч. 5 ст. 181.4 ГК РФ). В то же время апелляционный суд (определение по делу № 33 – 12869/2023) прямо указал, что плату за допуслугу можно было ввести только решением ОСС, а решение о введении контроля допуска на придомовую территорию должно было приниматься не менее 2/3 голосов (66,67%) от общего числа голосов собственников помещений в МКД (в рассматриваемом же случае набрано только 42,34%).
В ходе судебных разбирательств В. параллельно обратилась с жалобой на неправомерные начисления в департамент госжилстройнадзора, и тот выдал ТСЖ предписание прекратить выставление платы за обслуживание системы контроля допуска в отсутствие правовых оснований и произвести перерасчет.
ТСЖ оспорило данное предписание в суде.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что решение ОСЧ, на основании которого товарищество стало предъявлять жильцам плату за допуслугу, не признано судом недействительным.
Однако апелляционный и кассационный суды (постановление АС УО по делу № А60 – 42082/2023) не согласились с нижестоящей инстанцией и признали предписание госжилстройнадзора законным:
- Решение ОСС о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, принимается квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД) (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В данном случае за организацию контроля допуска на придомовую территорию отдано только 42,34% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. А поскольку кворума не было, это решение недействительно (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
- Плату за дополнительные услуги вправе устанавливать только ОСС. Общее собрание членов ТСЖ не уполномочено на решение вопросов, отнесенных к компетенции ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 17 Правил содержания общего имущества № 491). В данном случае вопрос об утверждении платы за обслуживание системы контроля допуска ставился на ОСЧ, а не ОСС. При этом за введение платы проголосовали собственники (члены ТСЖ), имеющие только 37,25% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД. А требуется – не менее 2/3 (66,67%).
Заметим, что само по себе голосование на ОСЧ по вопросам, относящимся к компетенции ОСС, хотя и является процедурной ошибкой, еще не свидетельствует о недействительности принятых на ОСЧ решений. Ведь члены ТСЖ и являются собственниками. Проблема упирается только в наличие необходимого для ОСС кворума.
Как судами рассчитывался необходимый кворум в рассматриваемом деле, можно увидеть в таблице ниже.
ОСС по вопросу организации контроля допуска на придомовую территорию:
| Общее количество голосов собственников (площадь всех жилых и нежилых помещений МКД) | 9587,9 | 100% |
| Количество голосов собственников, принявших участие в ОСС | 7102,65 | 74,07% (7102,65/9587,9)*100 |
| Количество голосов собственников, отданных за организацию контроля допуска на придомовую территорию, в общем количестве голосов собственников, принявших участие в ОСС | 4059,87 | 57,16%(4059,87/7102,65)*100 |
| Количество голосов собственников, отданных за организацию контроля допуска на придомовую территорию, в общем количестве голосов всех собственников (принявших и не принявших участие в ОСС) | 4059,87 | 42,34%(4059,87/9587,9)*100 |
| Минимально необходимое количество голосов собственников за организацию контроля допуска на придомовую территорию в общем количестве голосов всех собственников (принявших и не принявших участие в ОСС) | 6391,94 | 66,67% (9587,9х2/3)*100 |
В данном случае инициаторы ОСС считали, что кворум имелся (57,16%). Суд же пришел к выводу, что кворума не было (42,34%) при необходимом кворуме 66,67%.
ОСЧ по вопросу взимания платы за обслуживание системы контроля допуска на придомовую территорию:
| Общее количество голосов членов ТСЖ (площадь помещений, собственники которых написали заявления о вступлении в члены ТСЖ) | 8084,12 | 100% |
| Количество голосов членов ТСЖ, принявших участие в ОСЧ, от общего числа голосов членов ТСЖ | 6233,81 | 77,11%(6233,81/8084,12)*100 |
| Количество голосов членов ТСЖ, отданных за введение ежемесячной платы за обслуживание системы контроля допуска, от общего числа голосов членов ТСЖ, принявших участие в ОСЧ | 3572,21 | 57,3%(3572,21/6233,81)*100 |
| Количество голосов собственников, отданных за введение ежемесячной платы за обслуживание системы контроля допуска, от общего числа голосов всех собственников (принявших и не принявших участие в ОСЧ) | 3572,21 | 37,25%(3572,21/9587,9)*100 |
| Минимально необходимое количество голосов собственников за введение ежемесячной платы за обслуживание системы контроля допуска в общем количестве голосов всех собственников (принявших и не принявших участие в ОСЧ) | 6391,94 | 66,67% (9587,9х2/3)*100 |
В данном случае инициаторы ОСЧ считали, что кворум имелся (57,3%). Суд же пришел к выводу, что кворума не было (37,25%) при необходимом кворуме 66,67%.