Собственник из Горно-Алтайска обратился с иском к местной администрации, которая не хотела ничего делать по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка площадью, необходимой для обслуживания многоквартирного дома.
Истец проиграл первую инстанцию, выиграл апелляционную, проиграл кассационную и наконец добрался до Верховного Суда РФ.
Ситуация. Дом заявителя расположен на участке, который имеет вид разрешенного использования «для проектирования и строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями». Однако, кроме МКД заявителя, на этом участке стоит часть другого дома, расположившегося ещё на двух других небольших участках. Рядом стоят еще три корпуса – на четвертом, большом участке.
Позиция администрации: если собственники хотят упорядочить свои участки, то должны провести собрания (во всех 5 корпусах), принять решение об объединении участков, а потом – об их разделении на нужные кусочки.
Позиция судов первой и кассационной инстанции:
— земельный участок у дома заявителя (какой уж есть) сформирован;
— участки перешли в долевую собственность собственникам помещений в МКД;
— решение о формировании отдельных участков под каждым домом находится в компетенции общего собрания собственников, а что до муниципалитета — то на этом его полномочия всё, окончены.
Позиция апелляционного суда: орган местного самоуправления в силу закона обязан инициировать по обращению собственника о формировании земельного участка для эксплуатации данного дома подготовку соответствующей документации.
Верховный Суд РФ согласился с этой позицией:
- поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, то органы местного самоуправления не вправе произвольно отказаться от выполнения этой обязанности, если для формирования участка имеются все законные основания;
- с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД в долевую собственность собственников поступает участок, образованный органом местного самоуправления для эксплуатации конкретного дома;
- при этом участок под МКД должен быть образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под таким домом с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации дома;
- участок, предоставленный застройщику под строительство, переходит в долевую собственность собственников помещений лишь при условии, что он образован в границах, в которых в дальнейшем будет осуществляться его эксплуатация.
Суд отметил, что ни один из рассматриваемых участков не предназначен и фактически не может использоваться для эксплуатации дома заявителя или соседнего дома.
Когда на участке расположено несколько многоквартирных домов, не являющихся единым жилищным комплексом, либо иных объектов, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, у собственников в таких домах не возникает права общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные под застройку.
В таком случае муниципалитет под каждым из таких МКД обязан образовать участок (определение ВС РФ № 52-КАД23 – 1‑К8).