Что, если собственник направляет УК (ТСЖ) досудебную претензию с заведомо необоснованными требованиями и, используя нормы Закона о защите прав потребителей, пытается не защитить свои права, а получить определенную выгоду и доход? Например, фактически ущерб от затопления квартиры причинен на 50 тысяч рублей, а собственник, преследуя корыстные цели, сделал «независимую оценку» и требует 500 тысяч рублей.
Как действовать
1Игнорирование УК (ТСЖ) претензии собственника с явно завышенной суммой ущерба будет большой ошибкой.
Если УК (ТСЖ) действительно виновны в заливе (авария произошла на общедомовом имуществе), то напишите собственнику письмо о том, что не оспариваете факт причинения ущерба, но для проверки обоснованности изложенных в досудебной претензии требований просите его сообщить даты, когда представители УК (ТСЖ) могут провести комиссионный осмотр пострадавшего от залива помещения. Если собственник согласится на осмотр – привлекайте в состав комиссии оценщика соответствующей специальности (оценка стоит от 6000 руб.)
УК (ТСЖ) необходимо предпринять все меры для того, что удовлетворить в добровольном порядке требования собственника в той части, которая является обоснованной. Лучший вариант – договориться с собственником о разумной компенсации и заключить соглашение о компенсации ущерба в досудебном порядке.
Если же просто полностью отказать собственнику в удовлетворении его требований, в том числе обоснованных, то с УК (ТСЖ), помимо стоимости ущерба, будет взыскан потребительский штраф (50% от присужденной суммы), компенсация морального вреда и, возможно, неустойка или проценты по ст. 395 ГК РФ (определение ВС РФ от 28.05.2019 № 91-КГ19 – 1, п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
2Если собственник ведет себя недобросовестно и имеет явные намерения обогатиться за счет УК (ТСЖ) – собирайте доказательства такого поведения.
Собственник занял позицию «либо оплатите по моей экспертизе, либо я иду в суд, и тогда вы заплатите еще больше»? Значит, нужно собирать всяческие доказательства (письма, телеграммы, переписка) того, что представители УК (ТСЖ) пытались попасть в пострадавшую от залива квартиру для того, чтобы убедиться в обоснованности расчетов привлеченного собственником оценщика, провести собственную оценку, но собственник отказал в доступе.
Некоторые граждане считают: если у них есть отчет оценщика в виде красивой брошюрки с фотографиями и копиями квалификационных сертификатов эксперта, то сумма ущерба, указанная в этой брошюрке, неоспорима, а победа в суде – только вопрос времени. Они не понимают и не желают понимать, что УК (ТСЖ) имеют право проверить обоснованность расчетов, сделанных оценщиком. И отказывая УК (ТСЖ) в доступе в квартиру и в предоставлении необходимой информации, тем самым они нарушают права УК (ТСЖ).
3Если разбирательства перешли в судебную плоскость, то при явно завышенной досудебной оценке ущерба, сделанной по инициативе собственника, ходатайствуйте о назначении судебной экспертизы.
Суммы ущерба по досудебной оценке и судебной экспертизе могут отличаться в разы. Это иллюстрирует, например, определение 1 КСОЮ по делу № 88 – 20365/2021: стоимость восстановительного ремонта по досудебной оценке ущерба, причиненного заливом помещения, – 829848 р., по судебной экспертизе в суде первой инстанции стоимость ремонта без учета износа – 214200 р., с учетом износа – 204982 р., рыночная стоимость поврежденного имущества в квартире без учета износа – 190068 р., с учетом износа – 160374 р., по судебной экспертизе в апелляционном суде стоимость восстановительного ремонта квартиры – 266424 р., стоимость восстановительного ремонта имущества – 109950 р.
4Если в результате недобросовестного поведения собственника УК (ТСЖ) были лишены возможности проверить обоснованность расчетов оценщика, а также провести собственную оценку ущерба – представьте такие доказательства суду.
На основании представленных доказательств ходатайствуйте об отказе во взыскании потребительского штрафа, а в случае удовлетворения требования о взыскании штрафа – о снижении его размера на основании ст. 333 ГК РФ (см. статью Как уменьшить потребительский штраф за неудовлетворение требований собственника о компенсации ущерба). Просите также суд отказать во взыскании потребительской неустойки, поскольку на правоотношения, возникшие из деликта, положения ч. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей вообще не распространяются (см. статью Потребительская неустойка на сумму ущерба от залива квартиры: взыскивают ли ее суды?).
Недобросовестное поведение собственника
Пункт 4 ст. 1 ГК РФ декларирует: никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В ст. 17 Конституции РФ также закреплено: реализация гражданином своих прав не должна нарушать права иных лиц.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Пленум ВС РФ в абз. 3 п. 1 Постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Суды неоднократно разъясняли, что сама по себе необоснованность требований, изложенных в досудебной претензии, не свидетельствует о злоупотреблении истцом правом. Даже если установленный судебной экспертизой ущерб в разы меньше изначально заявленного истцом (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 14086/2020).
А вот действия собственника, прямо направленные на то, чтобы лишить УК (ТСЖ) возможности проверить расчеты оценщика и произвести собственную оценку ущерба (недопуск в квартиру, отказ в предоставлении необходимых сведений) – это уже злоупотребление правом.
Так, в Определении 1 КСОЮ по делу № 88 – 29336/2023 разъясняется: в случае обращения потребителя за возмещением ущерба в результате затопления, его поведение подлежит оценке судом на предмет соответствия требованиям добросовестности. При установлении факта злоупотребления правом суду надлежит отказывать во взыскании штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, поскольку применение данной меры ответственности возможно лишь в случае виновного поведения УК и уклонения от добровольного исполнения требований потребителя.
Аналогичные выводы сделаны в определениях ВС РФ № 49-КГ21 – 22-К6 и № 8‑КГ21 – 1‑К2, 1 КСОЮ по делу № 88 – 7646/2023, 2 КСОЮ по делу № 88 – 6429/2023, 4 КСОЮ по делу № 88 – 8527/2023, 6 КСОЮ по делу № 88 – 8052/2023, 7 КСОЮ по делу № 88 – 272/2023, 9 КСОЮ по делу № 88 – 9320/2021.
| Судебный акт | Факты злоупотребления правом | Последствия |
| Определение 1 КСОЮ по делу № 88 – 7137/2022 | истец не предоставил ответчику доступ в квартиру для ее осмотра, устранения недостатков, определения стоимости затрат на их устранение | отказ во взыскании неустойки и штрафа |
| Определение 2 КСОЮ по делу № 88 – 13274/2021 | истец уклонялся от предоставления доступа в квартиру, что привело к нарушению права ответчика на защиту своих прав и законных интересов, на состязательность в судебном процессе, к невозможности получения по делу объективных и достоверных доказательств причиненного ущерба | суд уменьшил размер заявленного ущерба в два раза – до 89635 руб., снизил потребительский штраф до 13000 руб. |
Отказ в доступе в квартиру для проверки расчетов оценщика или проведения альтернативной оценки по своей сути аналогичен отказу потребителя, заявляющего требования в связи с какими-либо дефектами товара, предоставить этот товар изготовителю (продавцу) для проверки его качества. Это приводит к утрате изготовителем (продавцом) возможности убедиться в обоснованности требований потребителя и добровольно удовлетворить их в срок, предусмотренный Законом о защите прав потребителей. В таких случаях суды отказывают потребителям во взыскании штрафа и неустойки (определения 6 КСОЮ по делам № 88 – 18292/2023 и № 88 – 8052/2023, 8 КСОЮ по делу № 88 – 5656/2023, 1 КСОЮ по делу № 88 – 26470/2022, 2 КСОЮ по делу № 88 – 5759/2021, 4 КСОЮ по делу № 88 – 21499/2020).
Этот материал – продолжение серии статей для управляющих организаций и ТСЖ про возмещение ущерба. Предыдущие статьи:
➜ Правильный акт о заливе – защита от попыток обогатиться за счет УК (ТСЖ)
➜ Как уменьшить потребительский штраф за неудовлетворение требований собственника о компенсации ущерба
➜ Потребительская неустойка на сумму ущерба от залива квартиры: взыскивают ли ее суды
