Если помещение собственника затопило из-за аварии на общедомовом имуществе (прорыв стояка, протечка кровли и пр.), то практически бесполезно отрицать вину УК (ТСЖ) в этом. Лучше сосредоточиться на том, как сократить затраты УК (ТСЖ), связанные с причинением ущерба. На основе собственного опыта председатель правления ТСН «Зеленая, 22» Шоломова Е. В. делится некоторыми нюансами составления актов о заливе, которые помогут бороться с недобросовестными махинациями.
В конце материала можно скачать чек-лист для составления акта.
Составляем акт о заливе
Крайне важно максимально подробно зафиксировать в акте все повреждения, причиненные заливом помещения. Необходимо не только указать все то, что получило повреждения, но и перечислить то, что не получило никаких повреждений.
На актирование возьмите рулетку, фонарик и камеру. Делайте фото- и видеосъемку. Желательно, чтобы кроме собственника, присутствовали незаинтересованные лица – соседи. Работники ТСЖ (слесарь, инженер и пр.) таковыми не являются.
Рулеткой измеряйте все, что можно измерить: намок и разбух ламинат – 5 кв.м., намокли обои – 3 кв.м., намокли и разбухли боковые стенки навесного ящика кухонного гарнитура – 2 стенки размерами 360х600х700 мм. Если обои не пострадали, так и пишите – «обои не пострадали», освещение исправно, пишите – «освещение исправно», потолок чистый, без полос и разводов, пишите – «потолок чистый, без следов намокания». Если намокли обои – померяйте сразу общую площадь стен, оклеенных обоями, сделайте фото.
Например, поврежден кухонный гарнитур. Опишите все, что только можно при визуальном осмотре: габариты гарнитура, материал шкафов, стеновых панелей, столешницы, состояние фурнитуры. Загляните внутри шкафов, под столешницу – там, вероятнее всего, указан логотип мебельной фабрики-производителя, сфотографируйте и впишите в акт. Все дефекты, появившиеся в результате эксплуатации, а не затопления, обязательно зафиксируйте (например, минерально-солевые отложения от воды на столешнице у плинтуса).
Лучше всего описать каждый шкаф. Например, примерно так: гарнитур состоит из 5‑ти навесных шкафов и 4 напольных шкафов. Первый навесной шкаф слева направо имеет размеры 320х700х400 мм – никаких повреждений нет, второй навесной шкаф слева направо имеет размеры 320х700х800 мм – разбухла одна боковая стенка (справа), толщина стенки 12мм, фасады не пострадали, фурнитура не пострадала и т. д. Столешница из МДФ толщиной 38 мм фабрики «Скиф» (логотип указан на нижней части столешницы), габаритные размеры 1600х600 мм, разбухла левая торцевая кромка длиной 600 мм.
Спросите у собственника, когда был установлен кухонный гарнитур, сохранился ли договор и чеки об оплате. Внесите в акт информацию о годе изготовления гарнитура и (если есть) – о его стоимости.
Зачем все это нужно? Если значительно пострадали мебель и отделка, то собственник, скорее всего, обратится к оценщикам. А они могут включить в свои расчеты что угодно. Все лишнее можно исключить из расчетов со словами «ничем не обоснованные расходы, в акте данные повреждения не зафиксированы».
Осмотр помещения оценщиком
Обязательно присутствуйте при осмотре пострадавшего помещения оценщиком. Прежде чем подписать, внимательно прочитайте составленный им акт осмотра. Если с чем-то несогласны – попросите его внести изменения или дополнения. Если отказывается – пишите рядом со своей подписью «Подписываю с примечанием». И дальше – само примечание.
Например, случай из практики: при пуске отопления стал подкапывать автоматический воздушный клапан, расположенный на отопительном стояке на техэтаже. Это обнаружилось практически сразу. Вода попала на линолеум и пробковую подложку под ним непосредственно вокруг гильзы стояка отопления. Зона намокания составила не более 50 см в диаметре. Угол линолеума сразу отогнули, просушили. А оценщик написал в акте, что намок линолеум и пробковая подложка на площади 10,3 кв.м. (по паспорту БТИ – 9,9 кв.м.), а затем в экспертном исследовании нафантазировал «темные пятна плесени под линолеумом» (осмотр он произвел спустя 2 часа после протечки, за это время пятна плесени физически не могли появиться). И в итоге включил в смету демонтаж всего линолеума, пробковой подложки, антисептирование, грунтование и устройство новых полов. Однако представителем ТСЖ в акт осмотра было своевременно внесено примечание: «Намокание – только в зоне вокруг стояка отопления диаметром около 50 см.».
Другой пример: при затоплении кухни небольшое количество воды попало на натяжной потолок. Собственник вызвал специалистов для демонтажа, просушки и монтажа полотна. Представителя ТСЖ не приглашал. А на следующий день в акте осмотра оценщик указывает: «При снятии натяжного потолка специалисты ООО «П.» выявили известковые отложения на внутренней части». И потом в отчете об оценке – потолок под замену. Однако представитель ТСЖ в акте предусмотрительно сделала примечание: «При снятии натяжного потолка не присутствовала, так как меня не вызывали. Повреждений не видела. Визуально потолок не имеет никаких повреждений, что подтверждается фото».
Этот материал – продолжение серии статей для управляющих организаций и ТСЖ про возмещение ущерба. Другие статьи:
➜ Ущерб от залива на 50 тысяч, а собственник требует с УК (ТСЖ) полмиллиона
➜ Как уменьшить потребительский штраф за неудовлетворение требований собственника о компенсации ущерба
➜ Потребительская неустойка на сумму ущерба от залива квартиры: взыскивают ли ее суды