ОСС может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет МКД в Санкт-Петербурге, уполномоченный протоколом ОСС на принятие таких решений, утвердил сметы на ремонт балконов и козырьков, на замену участков трубопроводов канализации и холодного водоснабжения, а также утвердил конкретных подрядчиков на выполнение этих работ (ООО «СЗРК-РЕМОНТ» и ООО «СЗРК+») и сроки заключения договоров с ними. Протокол заседания совета МКД с принятыми решениями был направлен в УК для исполнения. Однако УК обжаловала данные решения совета МКД в суде.
Доводы УК:
- в рамках заключенного договора управления УК вправе принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда № 170 и Правилами содержания общего имущества в МКД.
- выбор исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества отнесен к обязанности УК, а принятие такого решения советом МКД находится за пределами его полномочий и поэтому ничтожно (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
Суды трех инстанций (определение 3 КСОЮ по делу № 88 – 16443/2023) признали решения заседания совета МКД об утверждении смет и подрядчиков недействительными, по следующим основаниям:
- К компетенции ОСС не относится утверждение смет на выполнение работ по текущему ремонту и выбор конкретных подрядных организаций.
- Выбрав УК, собственники именно на нее возложили обязанность по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в связи с чем они не вправе принимать решения о выборе иных подрядных организаций на выполнение ремонтных работ.
- Решения о привлечении подрядчиков для выполнения работ принимает УК, но не собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Принятие таких решений собственниками ущемляет права УК на свободу экономической деятельности.
- Согласно стандартам управления МКД, именно УК определяет способ оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества МКД; подготавливает задания для исполнителей услуг и работ; выбирает, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ на наиболее выгодных для собственников условиях; заключает договоры с ними, контролирует и принимает услуги и работы; ведет претензионную, исковую работу при выявлении нарушений (пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416).
➜ Отслеживать новую практику про совет МКД удобнее на нашем канале “Совет многоквартирного дома”