Один истец добивался проведения работ, которые региональной программой капремонта были запланированы аж на 2019 г., другой — дополнительной теплоизоляции наружных стен. Еще в двух случаях ребром встал вопрос о том, в рамках какого ремонта утеплять фасад — капитального или текущего.
Опубликовано 05.06.2024. Обновлено 01.09.2024.
Судебное решение в пользу собственника
Житель Республики Коми решил через суд добиться от ФКР утепления фасада МКД. Ссылался на то, что дом включен в региональную программу капремонта, которой ремонт наружных стен предусмотрен в 2019 г. Но работы до сих пор не проведены, в краткосрочных программах на 2018 — 2020 гг., 2021 — 2023 гг. ремонт фасада здания не фигурирует.
Необходимость неотложного капремонта фасада подтверждается заключением специалиста, согласно которому ограждающие конструкции находятся в предаварийном состоянии, наблюдается неконтролируемое разрушение кирпичной кладки и цементирующих элементов стен. Срок эксплуатации кирпичных стен без капремонта превышен на 9 лет и более.
УЖКХ администрации МО ГО «Сыктывкар» также не отрицало, что капремонт фасада нужен, и обещало предложить МКД для включения в краткосрочную программу на 2024 — 2026 гг. Раньше это не сделали из-за недостаточности средств.
Суд первой инстанции в иске отказал.
ФКР обеспечивает проведение капремонта только тех МКД, которые включены в краткосрочный план региональной программы. А раз спорный дом в соответствующий перечень не входит, то и незаконное бездействие ФКР по проведению работ отсутствует. Также суд указал, что использование ответчиком средств фонда капитального ремонта «повлекло бы нарушение требований законодательства об обеспечении финансовой устойчивости регионального оператора».
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования, обязав ФКР провести капремонт фасада с утеплением в срок до 01.10.2024.
Недостаточность средств и отсутствие дома в краткосрочной программе не освобождают ФКР от обязанности провести капремонт МКД, собственники которого формируют фонд капремонта на счете регионального оператора, в объеме и сроки, предусмотренные региональной программой. Именно ФКР должен обеспечить его финансирование за счет любых, не запрещенных законом средств.
Утверждение краткосрочного плана реализации региональной программы капремонта на 2021 — 2023 гг. еще не означает, что перечень подлежащих ремонту домов утвержден окончательно. Изменениями, вносимыми в постановление правительства Республики Коми № 379, этот перечень неоднократно уточнялся.
Отсутствие решения ОСС о проведении капремонта фасада также ничего не меняет, потому что, вопреки действующему законодательству, ФКР не представил собственникам предложение о сроках проведения, перечне, объемах и стоимости работ.
Кроме того, очередность капремонта «определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное проведение соответствующих работ в тех многоквартирных домах, проживание в которых в силу износа их конструктивных элементов представляет опасность для жизни или здоровья граждан, и не может быть поставлена в зависимость от решения общего собрания собственников».
Третий кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами согласился, а жалобу ФКР оставил без удовлетворения (определение № 88 – 21988/2023).
Еще один аналогичный спор из Республики Коми с решением в пользу истца: «Собственник через суд добивался капремонта фасада МКД».
Добиться от ФКР утепления фасада так и не удалось
Житель Калининградской области (истец) не согласился с тем, что ФКР не организовал проведение теплотехнического расчета наружных стен МКД на предмет сопротивления теплопередаче и не включил в состав работ по капремонту утепление фасада. Более того, в ходе капремонта подрядчик демонтировал утепление фасада в районе квартиры истца, а в дальнейшем ограничился только замазыванием трещин и оштукатуриванием наружной стены МКД.
Решить вопрос в органах местного самоуправления не удалось. Тогда истец заказал проведение теплотехнического расчета в специализированной организации. Согласно заключению специалиста, наружные стены МКД нужно утеплить пенополистиролом толщиной 50 мм.
Воодушевившись, истец приложил это заключение к досудебной претензии ФКР с требованием внести изменения в проектную документацию для проведения работ по теплоизоляции фасада.
Из ответа ФКР следовало: «утепление фасада может осуществляться в объеме, необходимом для восстановления первоначальных свойств ограждающих конструкций многоквартирных домов только в местах, где стена выполнена в один кирпич (менее чем 380 мм), и Фонд не будет производить утепление стен фасада дома, теплотехнический расчет не выполнялся».
Суды трех инстанций отказали истцу в обязании ФКР произвести капремонт фасада МКД с утеплением (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 17050/2023).
При капремонте проводится только замена или восстановление строительных конструкций объекта либо его элементов, в том числе такая замена (восстановление) может улучшать показатели конструкций и элементов. Однако МКД не был изначально утеплен. Частичное утепление фасада в пределах квартиры истца выполнено им самостоятельно, без какой-либо разрешительной документации. Доказательства того, что стены дома промерзали как до капремонта, так и после его проведения, отсутствуют.
Кроме того, на МКД имеется несколько архитектурных элементов, отраженных в паспорте фасада. Утепление наружных стен может нарушить внешний вид этих элементов.
Что в итоге: «производить работы, которые не предусмотрены паспортом фасада, в том числе утепление фасада, недопустимо, а все произведенные на объекте работы должны быть выполнены по согласованной документации».
Суды разбирались: утепление наружной стены МКД — это текущий или капитальный ремонт
Случай первый — из Курской области
Жительница Н. неоднократно обращалась в УО по поводу повышенной влажности воздуха в квартире, образования плесени и ржавчины. Просила выявить причины этих явлений и устранить их, утеплить наружные стены МКД, проверить вентиляцию в жилом помещении, а также возместить причиненный имуществу ущерб.
Однако переписки с УО и обследования квартиры затянулись на два года. В итоге Н. обратилась в суд.
В исковом заявлении просила взыскать с УО ущерб имуществу — 175 262 рубля и «потребительский» штраф, выявить и устранить причину намокания наружной стены квартиры, утеплить эту стену. В обоснование своей позиции представила заключение специалиста.
В рамках судебного дела были проведены две экспертизы. По результатам первой из них установлено: причина повышенной влажности и сопутствующих явлений — намокание стены из-за неисправной системы организованного водостока кровли в углу дома и возле балкона.
При повторном исследовании эксперт пришел к выводу, что наиболее вероятной причиной намокания стен служит промерзание конструкций МКД. В квартире «имеется скрытый технологический дефект теплозащиты, вероятно, проявившийся в связи с окончанием срока полезной эксплуатации теплоизоляции здания». Решить проблему можно утеплением стены с наружной стороны. Стоимость восстановительного ремонта квартиры — 88 192 рубля, размер причиненного шкафу ущерба — 37 677 рублей.
Суд первой инстанции принял во внимание результаты повторной экспертизы и удовлетворил иск частично: обязал УО утеплить наружную стену и в пользу истца взыскал с нее 188 805 рублей (возмещение ущерба + штраф).
Согласно п. 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, УО должна обеспечивать в том числе тепло- и влагозащиту наружных стен.
Однако УО не устранила причины промерзания конструкций МКД, никакой ремонт не осуществила, общее собрание собственников по вопросу его проведения и финансирования не инициировала. В результате наружная стена в квартире истца до сих пор не утеплена.
Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений и отметил: «утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях относится к текущему ремонту, а устранение указанных недостатков в ходе капитального ремонта возможно в случае, если они не могут быть устранены при текущем ремонте».
Первый кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами не согласился и направил дело на новое рассмотрение. Сославшись на п. 4 Приложения 8 к Правилам № 170, указал: утепление жилых зданий, в том числе работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, относится к капремонту.
Решение ОСС о проведении работ по повышению теплотехнических характеристик конструкций отсутствует (определение № 88 – 13435/2024).
При новом рассмотрении дела апелляционный суд учел эти нюансы и в иске отказал (определение Курского областного суда по делу № 33 – 2618/2024).
«Поскольку причинение ущерба имуществу истца непосредственно связано с повышенной влажностью в квартире, устранение которой возможно путем проведения капительного ремонта, не относящегося к зоне ответственности управляющей компании, оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению указанного ущерба, а также взыскания штрафа у суда оснований не имелось».
__________________________________________
Случай второй — из Ярославской области
Собственник Г. требовал от УО утепления наружной стены своей квартиры. Мотивировал это тем, что стена намокает/промерзает, на обоях появилась плесень, а разница между температурой воздуха в комнате и температурой поверхности стены превышает нормативное значение. Свои доводы подкрепил результатами тепловизионного обследования.
УО квартиру осмотрела, наличие плесени и выкрашивание кирпичной кладки со стороны улицы зафиксировала. Однако посчитала, что в данном случае нужен капремонт, а соответствующего решения общего собрания собственников нет.
Также указывала: на ОСС выносился вопрос о поручении УО производить по заявкам собственников некоторые работы (в том числе по утеплению стен в связи с промерзанием и иными причинами) без дополнительного решения общего собрания и согласования с советом МКД, за счет платы за жилое помещение. Собственники это решение не приняли («против» — 87,9%).
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону жильца: состояние стены оставляет желать лучшего, а ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества лежит на УО. В итоге обязали УО утеплить наружную стену, взыскали в пользу Г. компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и «потребительский» штраф — 5000 рублей.
Ссылаясь в том числе на п. 23 постановления Правительства РФ от 30.11.2021 № 2120, указали: «к недостаткам строительных конструкций, восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, отнесены участки стен в отдельных помещениях при промерзании, намокании (протечках)». То есть, в рассматриваемом случае можно обойтись без капремонта, и обратное не доказано.
А принятие УО неотложных мер для предотвращения вреда жизни и здоровью, а также имуществу жильцов МКД не должно зависеть от согласования соответствующих действий с общим собранием собственников и советом дома. Обязанность по принятию таких мер возложена на УО законом и договором управления.
Второй кассационный суд общей юрисдикции с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88 – 8461/2024).
Работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций относятся к мероприятиям по утеплению жилого здания, выполняемым в рамках капремонта (п. 4 приложения № 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170). Необходимость утеплить только часть стены не исключает капитальный характер ремонтных работ.
В итоге для правильного разрешения спора следовало:
— установить перечень работ, необходимых для утепления стены МКД, приведения ее в соответствие нормативным требованиям;
— определить, к текущему или капитальному ремонту относятся эти работы, за счет каких средств будут выполняться.
«Кроме того, перечь необходимых работ для утепления стены дома входит в предмет доказывания по требованию о возложении обязании обязанности совершить определенные действия и подлежит обязательному разрешению в силу положений ст. 206 ГПК РФ».
➜ Больше материалов про споры с ФКР
