Нередко попытки отдельных жильцов добиться от УО ремонта подъездов заканчиваются судебными разбирательствами. Жильцы настаивают на ненадлежащем содержании общедомового имущества и намекают, что зря платят УО деньги. Управляющие организации ссылаются на нехватку денежных средств, отсутствие решений ОСС о проведении текущего ремонта, а также отсутствие претензий со стороны жилищных инспекций по поводу содержания общего имущества МКД.
Чьи аргументы оказываются весомее? Для наглядности подобрали по теме как положительную, так и отрицательную судебную практику.
Пример 1. Не все заявленные собственниками работы можно выполнить в рамках текущего ремонта
В г. Орле собственники хотели, чтобы УО заменила оконные блоки, ступеньки крыльца и входную дверь подъезда, заделала щели в дверном проеме, отремонтировала крышу и водостоки, восстановила в подъезде покрытие пола, окрасочное и штукатурное покрытие стен и потолков.
Результаты судебной экспертизы подтвердили, что претензии собственников вполне обоснованны: состояние кровли и подъезда действительно не соответствуют нормативным требованиям. Причина выявленных дефектов — физический износ вследствие длительной эксплуатации.
Вот только не все необходимые работы относятся к текущим. Для восстановления деревянных оконных блоков, отделочных покрытий стен, полов и потолков нужен капремонт. А вот работы по устранению дефектов ПВХ-окон, ступеней крыльца и подъездной двери относятся к текущему ремонту. Обязанность по их выполнению суды и возложили на УО.
При этом указали: работы, которые эксперты отнесли к текущему ремонту, предусмотрены Минимальным перечнем работ и услуг № 290. УО обязана устранять выявленные дефекты общедомового имущества, которое в соответствии с требованиями законодательства должна содержать в надлежащем состоянии (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 15196/2023).
Пример 2. Собственники не согласовали между собой условия проведения текущего ремонта
Жительница Республики Карелия обратилась в суд, чтобы добиться от УО косметического ремонта подъезда. Ссылалась на то, что необходимость его проведения подтверждена актом комиссионного обследования от июня 2022 г., а УО после принятия дома в управление ни разу подъезды не ремонтировала.
Однако суд первой инстанции установил:
- до настоящего времени собственники так и не согласовали перечень ремонтных работ, сроки их проведения и источники финансирования;
- УО подтвердила проведение работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества в соответствии с договором управления, а также представила документы об отсутствии на счете МКД денег для текущего ремонта;
- наличие угрозы жизни и здоровью жильцов МКД не доказано, как не доказаны и предполагаемые последствия в случае, если работы по ремонту подъезда не будут проведены незамедлительно;
- с августа 2022 г. из лицензии УО исключены сведения о спорном МКД.
При таких обстоятельствах нет оснований возлагать на ответчика обязанность по проведению текущего ремонта. Апелляционный и Третий кассационный суды общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений. Также они отметили: наличие у УО обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества не является безусловным основанием для удовлетворения требований любого собственника о проведении текущего ремонта, если не соблюдена предусмотренная законом процедура по принятию соответствующего решения и его реализации (определение № 88 – 12626/2023).
Пример 3. Тот случай, когда заявленных требований слишком много, и без решения ОСС не обойтись
Инициативный житель г. Калининграда за свой счет провел экспертизу, по результатам которой выяснилось, что подъезду МКД нужен текущий ремонт — полный цикл работ по оштукатуриванию, покраске стен и потолка (от снятия старых слоев до уборки подъезда после завершения ремонта). УО инициативу не оценила и от выполнения работ отказалась.
Суды трех инстанций не стали возлагать на УО соответствующую обязанность, потому что пришли к выводу: заявленный объем работ не относится к текущему ремонту, который УО должна выполнять в соответствии с договором управления МКД. Решение вопроса о текущем ремонте подъезда в таком объеме относится к исключительной компетенции общего собрания собственников, а такого решения нет. В снижении размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества суды также отказали (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 11034/2021).
Пример 4. УО должна отремонтировать подъезд, так как содержала его ненадлежащим образом
Житель Свердловской области обратился в суд, чтобы обязать УО отремонтировать подъезд (восстановить окрасочный слой кабины лифта, освещение на лестничных площадках, целостность электрощитков, двойное остекление окон и др.), а также взыскать с нее компенсацию морального вреда — 100 000 рублей.
Суд первой инстанции учел, что к моменту вынесения решения УО уже выполнила некоторые заявленные истцом работы, а потому удовлетворил иск частично: обязал доделать оставшееся, а также взыскал компенсацию морального вреда — 1000 рублей. Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений (определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 14315/2020).
При рассмотрении дела УО не скупилась на аргументы в свою пользу:
- прокуратура, а также Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области проводили проверку, выявили указанные истцом недостатки, но к административной ответственности привлекли не саму УО, а ее должностное лицо;
- выявление повреждений окрасочного и побелочного слоев — не основание для их немедленного устранения;
- из-за отсутствия кворума на ОСС не удалось решить вопрос о проведении и финансировании ремонта подъезда, а истец и вовсе участие в ОСС не принял, предложенный УО план текущего ремонта не поддержал;
- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не предусматривает расходы на столь масштабный ремонт (в общем, финансирования нет).
Однако суды решили: недостаточность финансирования, отсутствие предписаний в адрес УО и решения ОСС о проведении ремонта не освобождают управляющую организацию от надлежащего содержания общедомового имущества.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т. д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
«Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, имеется ли по вопросу о необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме, и указаны ли в договоре соответствующие конкретные действия».
Пример 5. Многолетнее отсутствие капремонта — не повод тянуть с текущим ремонтом
В Алтайском крае суды двух инстанций обязали УО отремонтировать подъезд МКД и взыскали в пользу истца-нанимателя служебной квартиры компенсацию морального вреда — 1000 рублей, «потребительский» штраф — 500 рублей, а заодно и неустойку — 100 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения (определение Алтайского краевого суда по делу № 33 – 3702/2019).
Не соглашаясь с иском, УО указывала:
— с 1964 г. в доме не проводился капремонт, а без него проведение текущего ремонта является неэффективным расходованием денег;
— решение ОСС о проведении текущего ремонта отсутствует.
Заключением судебной экспертизы состояние спорного подъезда действительно признано неудовлетворительным. УО управляет домом с 2015 г. и с тех пор ни разу подъезд не ремонтировала. При этом получала плату за содержание жилья, включающей и плату на проведение текущего ремонта.
Суды указали на обязанность УО осуществлять все текущие работы независимо от наличия решения ОСС и даже в том случае, когда собственники отказываются от проведения текущего ремонта.
Выводы
Суды могут обязать УО провести текущий ремонт подъездов без решения ОСС. Такой вариант весьма вероятен, если окажется, что УО ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество и нарушает периодичность ремонта подъездов (этому должны быть доказательства). Если же речь идет о капремонте или работах, выходящих за рамки договора управления и Минимального перечня № 290, а также выяснится, что УО хорошо исполняет свои обязанности, то суды могут вынести решение в ее пользу.
➜ Можно ли взыскать с УК деньги, если та не ремонтирует подъезды
➜ Споры собственников и УО по поводу ремонта плитки в подъезде