В рамках содержания общедомового имущества управляющие организации должны следить за надлежащим состоянием плитки в подъездах МКД и своевременно устранять ее повреждения. Однако жильцы не всегда довольны тем, как УО исполняют свои обязанности. Иногда дело доходит до суда. Подобрали два примера из практики на эту тему.
Опубликовано 20.08.2022. Обновлено 20.10.2023.
Жителю Санкт-Петербурга не удалось обязать УО отремонтировать плитку
В г. Санкт-Петербурге собственник (далее — истец) решил: УО ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество, а он зря платит за такое содержание. Негодование собственника вызвало состояние керамической плитки в тамбуре и лифтовом холле МКД — напольное и настенное покрытие «украшают» сквозные трещины. Результаты инициированной истцом экспертизы подтвердили: дефекты действительно есть, и состояние плитки не соответствует нормативным требованиям.
Настаивая на том, что УО не устраняет выявленные недостатки с 2018 г., собственник обратился в суд. В исковом заявлении просил:
- обязать УО привести техническое состояние плитки в соответствие нормативной документации, устранить повреждения пола, восстановить защитно-отделочное покрытие, при ремонте подобрать плитку по цвету и рисунку;
- возложить на УО обязанность по перерасчету платы за содержание общедомового имущества и управление МКД в сумме 24 732 рубля;
- взыскать с УО расходы на оказание юридических и нотариальных услуг, проведение экспертизы, ксерокопирование документов, компенсацию морального вреда, в общей сложности — 112 700 рублей + «потребительский» штраф.
Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 12242/2023).
Спорному подъезду нужен не косметический, а текущий ремонт. Однако на момент обращения истца в суд собственники не принимали решение о необходимости текущего ремонта подъезда, его финансировании и сроках проведения. А в отсутствие такого решения периодичность ремонта подъездов — «один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа» (п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170). По мере выявления УО должна устранять повреждения полов, заливать сколы на плитке раствором, крепить ленты антискольжения.
Внимательно изучив все обращения истца в УО, суды установили: управляющая организация регулярно устраняла повреждения плитки, а истец не соглашался с качеством такого устранения — то раствор залит некачественно, то ленты антискольжения держатся недолго.
Но даже учитывая факт подтвержденного обращения истца именно по поводу состояния плитки (от 27.03.2020), УО соблюдает предусмотренную Правилами № 170 периодичность ремонта. Более частую периодичность общее собрание собственников МКД не установило.
Отметили суды и следующее: истец не доказал, что непроведение незамедлительно ремонтных работ создает угрозу жизни и здоровью жильцов МКД; указанные в иске работы не предусмотрены договором управления.
В Псковской области «неправильный» ремонт плитки обошелся УО в 3000 рублей
В 2019 г. собственник обратился в управляющую организацию по поводу того, что кое-где в подъездах МКД отклеилась, а то и вовсе отсутствовала напольная керамическая плитка. УО на обращение отреагировала, но весьма своеобразно — отслоившуюся плитку убрала, а все пустующие участки залила цементным раствором, который потом покрасила. Собственника это не устроило. Посчитав действия УО незаконными и ухудшающими состояние общедомового имущества, он обратился в суд.
В исковом заявлении просил: признать незаконными действия УО по невыполнению восстановительных работ общедомового имущества и обязать ее заменить керамическую плитку; взыскать с УО компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и «потребительский» штраф.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Исходил из того, что УО уже не вправе осуществлять управление спорным МКД и выполнять работы по восстановлению общедомового имущества. С 11 марта 2021 г. по решению собственников к управлению домом приступила другая организация. То есть, собственник заявил требования к ненадлежащему ответчику.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и частично удовлетворил исковые требования. Он взыскал с УО компенсацию морального вреда — 2000 рублей и «потребительский» штраф — 1000 рублей.
Собственник — потребитель оказываемых УО услуг. К этим правоотношениям применим Закон о защите прав потребителей от 07.02.1992 № 2300 – 1. Спорные правоотношения возникли в период, когда УО осуществляла управление МКД, а значит, собственник предъявил свои требования к надлежащему ответчику.
Работа по текущему ремонту полов, выполненная УО в 2019 году, не соответствует нормативным требованиям. Следовательно, права собственника как потребителя были нарушены. При этом апелляционный суд сослался на п. 4.4.1 и 4.4.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, согласно которым:
- УО должна обеспечить восстановление защитно-отделочных покрытий, а также устранение повреждений полов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
- Керамические плитки, отставшие от бетонного основания, перед употреблением должны быть очищены от раствора и замочены водой.
- Крепление плиток следует производить на цементном растворе, а также с помощью коллоидно-цементного, эпоксидного или другого клея с учетом обеспечения установки заменяемой плитки в одной плоскости с существующими.
- При ремонте плитки должны быть подобраны по цвету и рисунку.
Также апелляционный суд отклонил довод УО о том, что в договоре управления не указаны работы по замене керамической плитки. Нормативными документами определены конкретные требования к тем работам, которые УО должна выполнить для устранения повреждений полов на лестничных площадках в МКД независимо от того, включены ли эти работы в договор управления.
Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение нижестоящего суда без изменений (определение от 6 июня 2022 г. № 88 – 8894/2022).
➜ Плиточный пол нельзя ремонтировать путем заливки бетоном
➜ Больше материалов про ремонт подъездов