Собственникам МКД г. Первоуральска Свердловской области надоело, что в их дворе «тусуются» подростки из близлежащей школы, а родители школьников – беспрестанно паркуют свои автомобили. Назрело решение об установке ограждения с калитками, домофонами, системой видеонаблюдения. Подсчитали сметные единовременные затраты – всего 361053 р., или по 3312 р. с квартиры (офиса). Расходы на ежемесячное обслуживание систем – еще около 350 р. с помещения.
В 2021 году состоялось ОСС, на котором утвердили размеры единоразового «целевого сбора» на установку объектов придомовой инфраструктуры (3312 р.) и ежемесячного «членского взноса» на обслуживание систем доступа (350 р.).
Новые строки в квитанциях устроили не всех. Несколько собственников подали в суд иск, в котором просили признать недействительным решение ОСС, а начисление платы – незаконным. В обоснование иска указали: решение ОСС по вопросу ограничения пользования земельным участком принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Столько голосов на собрании не набралось.
Ответчики-инициаторы ОСС указали следующее:
- Вопрос повестки ОСС о размере и порядке оплаты взносов для установки забора – это вопрос категории «обслуживание и эксплуатация элементов благоустройства на земельном участке». Для принятия решения по такому вопросу достаточно более 50% голосов от всех голосов собственников, принявших участие в ОСС.
- Никаких препятствий в пользовании земельным участком нет: все калитки открываются электронными ключами от подъездов МКД, а домофоны на калитках позволяют связаться с любой квартирой в доме. В память привода ворот внесены номера телефонов всех жителей, паркующих машины во дворе.
Суды трех инстанций признали решение ОСС недействительным по следующим основаниям (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 19455/2022).
Изначально проектом МКД не предусмотрено наличие забора, ворот, калитки, систем управления доступом, видеонаблюдения. ОСС не принималось отдельного решения об их включении в состав общедомового имущества. Соответственно, принимая решение о «целевом сборе» и «членском взносе» на установку и обслуживание объектов придомовой инфраструктуры, собственники тем самым принимают решение об ограничении пользования участком, кворум для которого – не менее 2/3 голосов от всех голосов, принадлежащих собственникам в МКД (ст. 44 – 48 ЖК РФ).
Чтобы узаконить уже имеющийся забор и расходы на него, собственники в 2022 году повторно инициировали ОСС с аналогичной повесткой. Единственное, добавили в нее вопрос о принятии в состав общедомового имущества объектов придомовой инфраструктуры (забора, ворот, калитки, видеокамер, прожектора). Инициаторы учли предыдущий опыт. Решения были приняты более 2/3 голосов (78%).
Тем не менее группа собственников из 9 человек снова отправилась в суд с требованием о признании решения ОСС недействительным. Обосновали иск так:
- Истцы не являются членами ТСЖ и решение ОСС «о членских взносах» на них не распространяется.
- Забор вокруг дома установлен незаконно, так как участок под МКД не является общедомовой собственностью.
- Плата за создание и обслуживание придомовой инфраструктуры – это навязывание дополнительных услуг, что противоречит ст. 16 Закона о защите прав потребителей.
На этот раз суды трех инстанций отказали в признании решения ОСС недействительным (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 15603/2023):
- Земельный участок под МКД сформирован и является общим имуществом собственников помещений в МКД независимо от отсутствия государственной регистрации права общей долевой собственности на него.
- За принятие решения получено свыше 2/3 голосов.
- Из протокола однозначно усматривается, что «целевой сбор» и «членский взнос» связаны не с членством в ТСЖ, а с расходами на создание и обслуживание объектов придомовой инфраструктуры.
- Легитимные решения ОСС обязательны к исполнению всеми собственниками, в том числе и теми, кто не принимал участия в собрании.
- Положения Закона о защите прав потребителей о навязывании дополнительных услуг в этом споре вообще неприменимы.
➜ История написана для нашего Telegram-канала «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»