ТСЖ обустроило помещение под лестницей между этажами. Законно ли это

В парадной одного из МКД г. Санкт-Петербурга — под лестничным маршем и частью лестничной площадки между первым и вторым этажами — ТСЖ установило перегородку с дверью. В образованном помещении разместило шкаф с документацией, сейф, рабочую технику и мебель, систему видеонаблюдения МКД.

Один из собственников обратился в суд, так как решил, что действия ТСЖ незаконны. Товарищество уменьшило размер общедомового имущества и ограничило доступ к нему без согласования с истцом и другими собственниками МКД. В исковом заявлении собственник просил обязать ТСЖ демонтировать перегородку и привести парадную в прежнее состояние.

Суд первой инстанции изучил материалы дела и установил, что изначально спорное помещение было обустроено по решению правления ТСЖ — в связи с необходимостью перенести материально-техническую базу товарищества.
Позднее собственники МКД провели общее собрание, на котором решили выделить часть парадной (в границах, определенных приложенной к протоколу схемой) под размещение общедомовой системы видеонаблюдения и установку перегородки для сохранности этого оборудования. Решение принято 82% голосов.

Также ТСЖ представило заключение специалистов, согласно которому «строительные работы по возведению помещения являются перепланировкой, соответствуют требованиям безопасности, не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу, не препятствуют проходу к лифтовому оборудованию. Уменьшения общего имущества многоквартирного дома не произошло».

Однако суд первой инстанции исковые требования удовлетворил и обязал ТСЖ демонтировать перегородку на первом этаже МКД. Исходил из того, что выполненная перепланировка требует внесения изменений в техпаспорт МКД и должна быть согласована с органом местного самоуправления (ст. 26 Жилищного кодекса РФ). Вот только ТСЖ не подготовило соответствующий проект и с Межведомственной комиссией Центрального района г. Санкт-Петербурга его не согласовало.

Кроме того, суд отметил:

• товарищество не подавало встречный иск с требованием сохранить помещение общего пользования МКД в перепланированном состоянии;
• распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в удовлетворении иска отказал. При этом указал: «уменьшения общего имущества в данном случае не произошло, а имело место лишь изменение порядка использования этого имущества путем перепланировки и создания помещения, предназначенного для удовлетворения общедомовых нужд». 

Решение вопросов пользования общим имуществом, в том числе путем передачи этого имущества в пользование иным лицам, относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия соответствующих решений нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
На общем собрании собственники приняли решение о выделении в пользование ТСЖ части парадной более чем 2/3 голосов. Недействительным это решение не признано, кворум имелся. 

Истец недоволен отсутствием доступа к части парадной, однако передача общедомового имущества в пользование иным лицам предполагает определенные ограничения возможностей такого пользования для собственников МКД.

Согласно заключению специалиста:

• произведенные работы соответствуют требованиям безопасности, площадь здания не изменилась, а новое помещение используется для нужд МКД;
• образованное помещение не выходит за границы лестничного марша, ширина выхода из парадной не изменилась, проход к лифту и подъем на верхние этажи не ограничены.

Что касается подготовки проекта перепланировки и согласования работ с компетентными органами: нормы, которыми руководствовался суд первой инстанции, касаются перепланировки/переустройства, выполненных гражданами в жилых помещениях. В рассматриваемом случае ТСЖ обустроило отдельное помещение в местах общего пользования МКД.

Истец настаивал: на лестничных клетках запрещено обустраивать помещения, а под лестницами — хранить мебель и вещи. Однако апелляционный суд указал, что в объеме лестничных клеток допускается встраивать помещение охраны. Созданное помещение как раз предназначено для размещения системы видеонаблюдения, призванной обеспечить безопасность собственников, охрану их и общедомового имущества.

Также суд учел следующее:

• согласно акту осмотра, в спорном помещении нет хлама, мусора, нагромождений каких-либо предметов и даже ранее установленной мебели;
• обустроенное ТСЖ помещение не граничит с другими помещениями МКД, в том числе с квартирой истца, расположенной и вовсе на четвертом этаже.

Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88 – 13312/2023). Он согласился с тем, что права истца не нарушены, а решение общего собрания собственников о выделении ТСЖ в пользование части парадной законно. Созданное помещение сохранило свое назначение — для удовлетворения нужд собственников, в чью-либо индивидуальную собственность не поступило, а значит, уменьшения общедомового имущества не произошло.

И еще раз о согласовании перепланировки: к отзыву на кассационную жалобу ТСЖ приложило письмо администрации Центрального района г. Санкт-Петербурга. В нем администрация указывает, что межведомственная комиссия не уполномочена согласовывать переустройство/перепланировку общедомового имущества. «Для совершения соответствующих действий необходимо лишь решение общего собрания собственников, а также постановка на кадастровый учет вновь созданного помещения».

➜ Собственник не смог обязать УК убрать из подъезда МКД консьержную
➜ Больше материалов про перегородки в подъездах