В г. Мурманске на одном земельном участке расположены три многоквартирных дома. Собственники одного из МКД провели общее собрание и решили, что на дворовом проезде нужно установить ограждение. Во исполнение этого решения управляющий домом ЖСК разместил по обеим сторонам проезда бетонные блоки с металлическими столбиками и натянул трос. Столбики обклеил светоотражающими элементами — для обозначения препятствия в темное время суток.
Не всем жильцам такое новшество пришлось по душе, и по жалобе бдительного гражданина во двор нагрянули проверяющие из местной администрации. По результатам осмотра выяснилось: ограждение установлено без разрешения на проведение земляных работ, что нарушает п. 4.2.9 Правил благоустройства г. Мурманска. ЖСК был привлечен к административной ответственности и получил наказание в виде предупреждения (п. 1 ст. 2 Закона Мурманской области от 06.06.2003 № 401 – 01-ЗМО «Об административных правонарушениях»).
Во время повторной проверки обнаружилось, что ограждение никуда не делось. При этом оно ограничивает въезд на парковочные места придомовой стоянки и «может являться травмоопасным сооружением». С заявлением на установку ограждающих устройств ЖСК в администрацию так и не обратился.
В общем, налицо нарушение уже упомянутых Правил благоустройства: п. 4.2.9 — о размещении в том числе ограждений на территории жилого назначения в соответствии с установленным порядком, п. 11.3.10 — о запрете на производство земляных работ без разрешения, а также с нарушением требований безопасности.
На письма администрации г. Мурманска о необходимости демонтировать спорное ограждение ЖСК не реагировал. Тогда с аналогичным требованием администрация обратилась в суд. Однако ЖСК настаивал, что препятствий для проезда мимо дома нет, земляные работы при установке столбиков с тросом не проводились. Да и не уполномочена администрация проверять законность решений общего собрания собственников.
Рассмотрение дела в суде первой инстанции
Суд назначил комиссионное обследование. По его результатам комиссия пришла к следующим выводам:
- Конструкция ограждения не является капитальной, трос съемный и замок на нем отсутствует. Земляные работы на придомовой территории МКД не проводились.
- Ограждение установлено на грунте, его можно передвинуть. При демонтаже конструкции целостность асфальтобетонного покрытия не нарушится.
- Согласно техпаспорту, ограждение размещено в границах земельного участка МКД. Парковка на придомовой стоянке возможна, спорное ограждение не травмоопасно.
Ознакомившись с результатами комиссионного обследования, администрация изменила основание иска. Теперь она ссылалась на самовольное размещение ограждения на озелененной территории (п. 10.3.4.5 Правил благоустройства). Также указывала на нарушение п. 4.5.1, запрещающего самовольное строительство зданий и (или сооружений), а также строительство и (или) размещение объектов, не требующих получения разрешения на строительство.
Изучив все обстоятельства дела, суд в удовлетворении иска отказал. Администрация не доказала, что ЖСК нарушил п. 4.5.1 Правил благоустройства, а собственники — порядок использования общедомового имущества, то есть, земельного участка их придомовой территории.
Выводы апелляционного и кассационного судов
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования администрации.
В рассматриваемом деле три МКД фактически являются единым строением — «большим многоквартирным домом, в котором условно произведена группировка жилых подъездов с квартирами в отдельные дома с присвоением адресов». Расположены дома на едином земельном участке, которому в октябре 2002 г. (до введения в действие Жилищного кодекса РФ) был присвоен кадастровый номер.
С учетом этих обстоятельств получается: указанный земельный участок — это общедомовое имущество собственников не одного, а всех трех домов.
В техпаспортах указаны примерные границы придомовой территории каждого МКД. Однако это не означает, что в установленном порядке между собственниками разграничено право собственности «на определенный участок территории внутри единого земельного участка, отраженного в публичной кадастровой карте».
Таким образом, решение о пределах использования земельного участка под МКД могло быть принято не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников трех домов, а не одного. Решение общего собрания об установке спорного ограждения ничтожно с момента его принятия.
Указал апелляционный суд и на несоблюдение ЖСК п. 4.2.1 Правил благоустройства г. Мурманска — о проектировании благоустройства на придомовой территории МКД.
Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88 – 12491/2023).
➜ Можно ли без согласия собственников разместить во дворе МКД антипарковочные бетонные полусферы
➜ Больше материалов про использование придомовой территории