Департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее — Департамент) провел проверку и обнаружил: состояние балконных плит в нескольких квартирах МКД оставляет желать лучшего — бетон разрушен, несущая арматура оголена и корродирована. На балконе одной из квартир из-за разрушения бетона образовались отверстия.
УО о состоянии балконных плит знала, так как проводила комиссионное обследование в январе 2019 г. Однако до 18.05.2022 она так и не отремонтировала балконы, не заключила договор с подрядной организацией и не разработала план восстановительных работ.
В связи с этим Департамент выдал УО два предписания со следующими требованиями:
- В срок до 20.06.2022 г. разработать план восстановительных работ по ремонту (усилению) железобетонных конструкций балконов, принять срочные меры по обеспечению безопасности нахождения людей на балконах квартир и земельном участке возле дома, а также по предупреждению дальнейшего развития деформаций несущих конструкций балконов МКД.
- В срок до 20.09.2022 г. выполнить работы по ремонту (усилению) железобетонных конструкций балконов с учетом заключения проектной организации.
По результатам очередной проверки Департамент пришел к выводу, что первое предписание УО исполнила: установила металлическое ограждение на земельном участке под балконами; ограничила доступ собственников на балконы; закрыла балконные плиты гидроизоляционным материалом, чтобы предотвратить их разрушение атмосферными осадками.
Со вторым предписанием все оказалось не так просто. Согласно заключению эксперта, балконные плиты в двух квартирах «подлежат немедленному выведению из эксплуатации до выполнения необходимого капитального ремонта или усиления». При этом были определены два этапа работ: первый — защита бетонных конструкций от воздействия окружающей среды, второй — капремонт (усиление) согласно проекту конструктивных решений.
Первый этап УО выполнила, однако в установленный срок — до 20 сентября 2022 г. — не исполнила предписание о ремонте балконных плит. За это мировой судья привлек управляющую организацию к административной ответственности по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ и оштрафовал на 100 000 рублей.
УО с таким решением не согласилась и обратилась в суд. Просила отменить постановление мирового судьи и прекратить производство по делу в связи с отсутствием состава правонарушения. В обоснование требований УО указала: она не может провести капремонт без решения собственников, которые на общем собрании должны утвердить перечень работ и услуг, условия их оказания и финансирования. Попытка УО провести общее собрание по указанному вопросу оказалась неудачной — отсутствовал кворум. Таким образом, предписание Департамента незаконно и неисполнимо.
Суд в удовлетворении требований отказал. УО обязана надлежащим образом содержать общедомовое имущество и принимать меры для исполнения этой обязанности. Тот факт, что для проведения капремонта собственники должны принять соответствующее решение, не освобождает УО от выполнения обязательств до момента принятия такого решения.
Само по себе предписание не обязывает УО провести капремонт. На момент вынесения предписания должностное лицо Департамента не знало, какие ремонтные работы нужны. Более того, Департамент не уполномочен определять ремонтные работы, необходимые к исполнению. «При этом, как следует из проектной документации, балконные плиты с учетом характера повреждений подлежали демонтажу».
Суд указал: «техническое состояние балконов создавало угрозу жизни и здоровью людей и требовало принятия незамедлительных мер по устранению неисправностей, в данном случае демонтажу балконных плит». С учетом этого ссылка на отсутствие решения общего собрания собственников несостоятельна, тем более что УО все же демонтировала плиты без решения общего собрания собственников. Сделала она это за пределами срока, указанного в предписании. Но что мешало сделать это раньше? УО это в суде объяснить не смогла.
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений (определение № 16 – 2103/2023).
➜ Должна ли управляющая компания выполнять ремонт балконной плиты
➜ Больше материалов про административную ответственность УО