По общему правилу, управляющая организация не может в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если ей не нравится собираемость платежей, жалобы жильцов, состояние дома. Законная возможность уйти с дома в таком случае – это отказаться от пролонгации договора управления, уведомив собственников об этом в порядке и сроки, которые предусмотрены договором управления. Некоторые собственники считают такое поведение управляющих компаний незаконным и обращаются в суд.
Случай из Тамбовской области
В г. Тамбове собственники получили квитанции на оплату ЖКУ с «сюрпризом» — уведомлением о расторжении договора управления с 01.07.2022. По этому поводу совет дома обратился к руководителю УК и указал: решение о расторжении договора в одностороннем порядке противоречит гражданскому законодательству РФ.
В ответ гендиректор УК лишь подтвердил свое намерение. Тогда один из собственников МКД обратился в суд с иском к управляющей компании.
В исковом заявлении просил:
- признать договор управления от 31.05.2007 действующим, а решение руководителя УК о расторжении договора управления — незаконным;
- обязать руководителя УК пролонгировать действие договора управления от 31.05.2007 с 01.07.2022 и разместить соответствующее уведомление в квитанциях на оплату ЖКУ в разделе «Объявления».
В обоснование своей позиции истец привел следующие аргументы: в договоре управления не указан срок окончания его действия; оснований для одностороннего расторжения договора управления у УК не было.
Управляющая компания с иском не согласилась. Договор был расторгнут на основании его положений (пп. 8.1 и 8.3), а также гл. 29 Гражданского кодекса РФ. Управляющая компания официально предупредила об этом собственников за 30 дней до расторжения.
Кроме того, по заявлению УК Департамент государственного жилищного, строительного и технического надзора (контроля) Тамбовской области исключил сведения о спорном МКД из реестра лицензий.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично. Он признал незаконным решение гендиректора УК о расторжении договора управления, а договор от 31.05.2007, заключенный между истцом и УК, — действующим.
Суд посчитал, что в данном случае расторгнуть договор управления в одностороннем порядке могут только собственники МКД. «Управляющая организация имеет только право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников. В случае несогласия с решением собственников помещений МКД управляющая организация вправе обратиться с данным требованием в судебном порядке, но не в одностороннем порядке расторгать данный договор».
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал в удовлетворении иска.
Вопреки доводам истца, закон ограничивает действие договора управления пятилетним сроком. В данном случае договор заключен на один год (пп. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Это подтверждают пояснения представителя УК и ответы контролирующих органов. Договор продлевается на тот же срок и тех же условиях, если по окончании срока действия одна из сторон не заявит о прекращении этого договора.
Суд принял во внимание ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой УК заявила о прекращении договора по окончании срока его действия, а значит, договор не считается продленным.
Руководитель УК вполне законно выразил волю на окончание правоотношений по поводу управления МКД. О расторжении договора УК сообщила собственникам за месяц до окончания его действия способом, принятым сторонами для взаимодействия в своих отношениях.
Указание истца на отсутствие оснований для расторжения договора «не преодолевает окончание его действия вследствие непродления правоотношений по поводу управления домом». Уведомление УК в формулировке «расторжение договора» не изменяет смысл сообщения о том, что управляющая компания не хочет продлевать действие договора.
Второй кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение по делу № 88 – 5291/2023).
Еще один случай произошел в Башкортостане
Председатель совета дома П. неоднократно жаловался на ООО УК «Инициатива Плюс» в местную администрацию и прокуратуру. Договор управления МКД с УК был заключен на срок 1 год с возможностью ежегодной автоматической пролонгации при условии, что ни одна из сторон не заявит о его расторжении. По окончании очередного года УК уведомила собственников о расторжении договора, сославшись на то, что совет дома препятствует ее деятельности.
Однако на ОСС по выбору новой УК не было кворума. Открытый конкурс по отбору УК также не состоялся из-за отсутствия заявок. В итоге УК «Инициатива Плюс» несколько лет продолжала обслуживать дом в качестве временной УК, назначенной местной администрацией.
Председатель совета МКД обратился в суд и просил:
- признать незаконным односторонний отказ ООО УК «Инициатива плюс» от исполнения договора управления МКД;
- обязать УК составлять договоры по управлению МКД в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, а также примерными условиями договора управления МКД, утвержденными приказом Минстроя РФ № 411/пр от 31.07.2014.
В иске П. указал:
- Расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
- Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
- Договор управления МКД является публичным договором (п. 1 ст. 426 ГК РФ). При этом «обязательность заключения публичного договора…означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, если у него имеется возможность исполнить свои обязательства…поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения» (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115‑О).
- По смыслу ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от расторжения договора управления МКД предоставлено только собственникам помещений.
- Расторгнуть договор управления МКД по инициативе УК можно только с согласия собственников, выраженного в решении ОСС (ст. 450 ГК РФ), либо в судебном порядке (ст. 450, 452 ГК РФ).
Однако суды двух инстанций отказали в удовлетворении иска П., отметив:
- Из договора управления МКД, заключенного между «УК «Инициатива плюс» и собственниками, следует, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия этот договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Это соответствует п. 6 ст. 162 ЖК РФ. Компания воспользовалась этим правом и расторгла договор в одностороннем порядке.
- После исключения МКД из реестра лицензий УК продолжала обслуживать данный дом согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ вплоть до выбора новой УК. Эта норма закрепляет непрерывность управления МКД и направлена на соблюдение прав граждан, обеспечение безопасности эксплуатации МКД.
- Права собственников помещений на надлежащее управление МКД, благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества в доме не нарушены (апелляционное определение ВС РБ по делу № 33 – 1806/2024).
➜ Как УК уведомить собственников об отказе от пролонгации договора управления
➜ УК прекращает управление домом: что делать собственникам
➜ Можно ли расторгнуть договор управления, если собственники не повышают размер платы
➜ Больше материалов про одностороннее расторжение договора управления МКД
