В г. Тамбове собственники получили квитанции на оплату ЖКУ с «сюрпризом» — уведомлением о расторжении договора управления с 01.07.2022. По этому поводу совет дома обратился к руководителю УК и указал: решение о расторжении договора в одностороннем порядке противоречит гражданскому законодательству РФ.
В ответ гендиректор УК лишь подтвердил свое намерение. Тогда один из собственников МКД обратился в суд с иском к управляющей компании.
В исковом заявлении просил:
- признать договор управления от 31.05.2007 действующим, а решение руководителя УК о расторжении договора управления — незаконным;
- обязать руководителя УК пролонгировать действие договора управления от 31.05.2007 с 01.07.2022 и разместить соответствующее уведомление в квитанциях на оплату ЖКУ в разделе «Объявления».
В обоснование своей позиции истец привел следующие аргументы: в договоре управления не указан срок окончания его действия; оснований для одностороннего расторжения договора управления у УК не было.
Управляющая компания с иском не согласилась. Договор был расторгнут на основании его положений (пп. 8.1 и 8.3), а также гл. 29 Гражданского кодекса РФ. Управляющая компания официально предупредила об этом собственников за 30 дней до расторжения.
Кроме того, по заявлению УК Департамент государственного жилищного, строительного и технического надзора (контроля) Тамбовской области исключил сведения о спорном МКД из реестра лицензий.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично. Он признал незаконным решение гендиректора УК о расторжении договора управления, а договор от 31.05.2007, заключенный между истцом и УК, — действующим.
Суд посчитал, что в данном случае расторгнуть договор управления в одностороннем порядке могут только собственники МКД. «Управляющая организация имеет только право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников. В случае несогласия с решением собственников помещений МКД управляющая организация вправе обратиться с данным требованием в судебном порядке, но не в одностороннем порядке расторгать данный договор».
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал в удовлетворении иска.
Вопреки доводам истца, закон ограничивает действие договора управления пятилетним сроком. В данном случае договор заключен на один год (пп. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Это подтверждают пояснения представителя УК и ответы контролирующих органов. Договор продлевается на тот же срок и тех же условиях, если по окончании срока действия одна из сторон не заявит о прекращении этого договора.
Суд принял во внимание ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой УК заявила о прекращении договора по окончании срока его действия, а значит, договор не считается продленным.
Руководитель УК вполне законно выразил волю на окончание правоотношений по поводу управления МКД. О расторжении договора УК сообщила собственникам за месяц до окончания его действия способом, принятым сторонами для взаимодействия в своих отношениях.
Указание истца на отсутствие оснований для расторжения договора «не преодолевает окончание его действия вследствие непродления правоотношений по поводу управления домом». Уведомление УК в формулировке «расторжение договора» не изменяет смысл сообщения о том, что управляющая компания не хочет продлевать действие договора.
Второй кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение по делу № 88 – 5291/2023).
➜ Можно ли расторгнуть договор управления, если собственники не повышают размер платы
➜ Больше материалов про одностороннее расторжение договора управления МКД