Верховный Суд РФ рассмотрел спор о взыскании задолженности за содержание и ремонт с собственника встроенно-пристроенного помещения (определение № 306-ЭС23 – 2501 от 27.06.2023. по делу № А65 – 15395/2020).
В Татарстане ООО «Управляющая компания «Жилье» обратилась в суд с иском к медицинскому центру (аптеке), у которого имелось встроенно-пристроенное помещение в МКД под управлением истца.
Встроенная часть помещения составляла 162,8 кв.м., а пристроенная – 462,8 кв.м.
Задолженность была рассчитана из общей площади помещения и составила почти 330 тысяч рублей (за 29 месяцев).
Суды трех инстанций решили, что управляющая организация вправе рассчитывать на деньги только исходя из площади встроенной части.
Они ориентировались на заключение повторной судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому пристроенная часть помещения представляет собой одноэтажное нежилое независимое здание, не обладает признаками единства с домом, является независимым и обособленным от него, имеет собственные фундамент, ограждающие конструкции и перекрытия, разделение по балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от многоквартирного дома.
Верховный Суд РФ указал, что суды много чего не учли при рассмотрении дела.
В соответствии с выпиской из ЕГРН ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 625,6 кв. м в спорном многоквартирном доме, то есть помещение ответчика не зарегистрировано как самостоятельное здание.
Управляющая организация утверждала со ссылкой на технический паспорт жилого дома, что в акте ввода в эксплуатацию пристроенная аптека к жилому дому фактически вводилась как пристроенное нежилое помещение первого этажа жилого дома по тому же адресу.
Согласно техническому паспорту дома и техническому паспорту нежилого помещения, объекты значатся под инвентарным номером, относящимся к помещениям жилого дома.
«Суды не исследовали обстоятельства создания многоквартирного дома и спорного помещения: изначально запроектированных и впоследствии реализованных технических решениях в единой связи при создании и вводе в эксплуатацию обоих объектов, что привело к нарушению норм права о порядке определения доли ответчика в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома».
УО неоднократно ссылалась на то, что вступившим в законную силу решением суда отказано в удовлетворении заявления медицинского центра об оспаривании решения регистрирующего органа, который отклонил его заявление об исправлении технической ошибки в ЕГРН в отношении нежилого помещения в части изменения наименования объекта – с «нежилое помещение» на «пристроенное-встроенное здание к жилому дому».
Суд в ходе рассмотрения того дела установил, что принадлежащее медицинскому центру нежилое помещение находится в составе многоквартирного жилого дома, является пристроенным взаимосвязанным с многоквартирным жилым домом объектом, а не отдельно стоящим зданием, конструктивно связано с остальными помещениями дома.
Тогда же суды установили, что часть помещения первого этажа аптеки расположена над подвалом многоквартирного жилого дома, то есть имеет основание в виде подвальной части многоквартирного жилого дома; доступ в нежилое помещение аптеки возможен через помещения общего пользования многоквартирного жилого дома.
«Таким образом, до судебного разбирательства настоящего дела имелись вступившие в законную силу судебные акты по другому делу, принятые в том числе по вопросам статуса спорного нежилого помещения в составе многоквартирного дома».
При рассмотрении текущего дела было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная экспертизы) с противоположными выводами.
В первоначальном заключении эксперт пришел к выводу, что спорный объект является единым зданием с жилым домом, т.к. находится на едином с домом неразмежеванном земельном участке, имеет одну общую несущую стену, имеет выход в подъезд жилого дома, а при входе в помещение ответчика требуется проход через общедомовые помещения.
В заключении повторной экспертизы сделан вывод, что объект является независимым и обособленным от многоэтажного жилого дома, имеет собственные фундамент, перекрытия, ограждающие и несущие конструкции, разделенные деформационным швом с несущей стеной дома, а также имеет разделение коммуникаций по балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от многоэтажного жилого дома (но точки врезки находятся в общедомовых сетях).
Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что эксперт при производстве первоначальной экспертизы вопрос суда «является ли объект самостоятельным или же является целым?» перефразировал на «является ли объект самостоятельным либо он является единым объектом недвижимости совместно с многоквартирным жилым домом?». При этом эксперт обращался в суд с просьбой скорректировать поставленный перед ним вопрос. Вопрос судом не уточнялся.
Суд выбрал для себя результаты повторной экспертизы, никак не обосновав свой выбор.
«В связи с наличием противоречивых экспертиз, а также установленных в других судебных актах иных обстоятельств по этому же вопросу, на которые ссылался истец, суду следовало изложить мотивированное обоснование отклонения заключения первоначальной экспертизы, привести собственные правовые обоснования статуса помещения на основе оценки установленных экспертами технических решениях, связывающих оба объекта, не опираясь на правовые выводы экспертов, обосновать, почему суд пришел в данном споре к противоположным выводам относительно другого разрешенного спора при тех же самых конструктивных решениях жилого дома и спорного помещения».
На разрешение экспертов судами при оценке статуса встроенно-пристроенных в многоквартирный дом помещений должны ставиться лишь вопросы об описании строительных способов, примененных и фактически реализованных в момент создания объектов конструктивных решениях при возведении (примыкании) вместе с жилым домом встроенно-пристроенных помещений, а не вопросы о статусе этих помещений применительно к наличию/отсутствию условий для их отнесения к составу дома по правовым критериям.
Для оплаты содержания общего имущества такой вопрос «должен решаться исключительно судом как правовой, в том числе при необходимости – на основе технического экспертного заключения о спроектированных и/или реализованных в момент создания смежных объектов строительных решениях, инвентаризационных и иных инженерных документов».
Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
➜ Подписаться на канал автора в Telegram
➜ Другие статьи про пристроенные помещения