Судам пришлось разбираться: есть ли у УК такие полномочия, можно ли ограничиться ремонтными работами и обойтись без демонтажа печей, как жильцам МКД дальше отапливать свои квартиры.
Опубликовано 08.06.2023. Обновлено 13.07.2024.
Обстоятельства дела
Есть в г. Архангельске двухэтажный деревянный дом 1939 года постройки, последний капремонт в котором производился аж в 1976 году. Через две квартиры МКД проходит печной стояк. Печь в квартире на первом этаже является фундаментом для печи, расположенной этажом выше. Одну квартиру жильцы занимают по договору соцнайма, в другой проживает собственник Ф. (все они — ответчики).
В июле 2021 г. эксперт ООО «Норд Эксперт» осмотрел МКД и установил: фундаментные столбы печей поражены гнилью и отклонены от вертикали, имеют надломы и утратили устойчивость. Состояние печного стояка в квартирах также оставляет желать лучшего.
В августе 2021 г. дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Подрядчик собирался демонтировать небезопасный печной стояк, но в квартиры ответчиков попасть не смог. После нескольких таких неудачных попыток ООО «УК «Окраина» обратилось в суд с требованием обязать ответчиков предоставить доступ в жилые помещения для проведения демонтажных работ.
С 1 марта 2022 г. к управлению домом приступило ООО «УК «Заречная», которое суд привлек к делу в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные, но аналогичные требования.
Позиции сторон
Управляющие компании: аварийный печной стояк создает угрозу жизни и здоровью жильцов МКД «вследствие возможного возникновения обрушения и пожара». Восстановительный ремонт экономически нецелесообразен. Альтернатива печам — электрообогреватели.
Жильцы, занимающие квартиру по договору соцнайма: печь не эксплуатируют, в квартире не проживают, с иском согласны.
Собственник Ф. : по состоянию здоровья ему нельзя проживать в помещении с пониженной температурой воздуха; альтернативные способы обогрева квартиры приведут к увеличению расходов; в жилье маневренного фонда вселяться не хочет, так как оно требует ремонта или находится далеко от места работы.
Несмотря на все запреты, продолжает использовать печь и полагает, что печной стояк можно отремонтировать.
Рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ООО «УК «Заречная», которое в настоящее время управляет домом. Ответчики должны в двухмесячный срок обеспечить представителям УК доступ к печному стояку для демонтажа аварийной конструкции. При этом исходил из того, что они неправомерно препятствуют УК в доступе к аварийному общедомовому имуществу, расположенному в квартирах. Своими действиями нарушают права других жильцов МКД.
В апелляционном суде продолжился спор между собственником Ф. и управляющей компанией.
Собственник Ф. представил суду заключение эксперта ООО «Бюро судебно-строительной экспертизы», который вместо демонтажа печного стояка предложил «под все фундаментные стойки здания и печей выполнить устройство временных поддерживающих деревянных клетей, систематически ежемесячно выполнять подклинку для обеспечения их эффективной работы, также выполнить ремонт кирпичной кладки печей, обеспечить работоспособное техническое состояние противопожарных конструкций, проверить техническое состояние кабельно-проводниковой продукции».
УК в ответ указала на невозможность проведения таких работ. В 2021 г. по периметру дома уже были установлены поддерживающие «городки». Однако от таких конструкций под печным стояком пришлось отказаться из-за постоянных «подвижек» дома, угрозы обрушения перекрытий и печей. Выполнение предложенных работ опасно как для жильцов МКД, так и для работников подрядных организаций. Аналогичные выводы содержит письмо ООО «Строй Стандарт», которое УК представила суду в обоснование своей позиции.
Приняв во внимание новые доказательства, апелляционный суд оставил вынесенное ранее решение без изменений, а жалобу собственника Ф. — без удовлетворения. Суд учел состояние дома и посчитал, что выполнение текущего ремонта печного стояка при таких обстоятельствах просто опасно.
Выводы кассационного суда
Третий кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 7717/2023).
- УК вправе требовать допуска в жилое помещение в том числе для осмотра общедомового имущества, профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. Однако в данном случае УК собирается полностью демонтировать общедомовой печной стояк, а не осмотреть его, отремонтировать или провести профилактику.
- Демонтаж печного оборудования ведет к переустройству жилого помещения и уменьшению площади общедомового имущества. На проведение таких работ необходимо согласие всех собственников МКД. Очевидно, что его нет.
- Представленные апелляционному суду новые доказательства содержат взаимоисключающие выводы о необходимости текущего ремонта печного стояка. Но суд не обосновал, почему отдал предпочтение доводам УК и письму ООО «Строй Стандарт», а не заключению специалиста ООО «Бюро судебно-строительной экспертизы», имеющего сертификат судебного эксперта.
- Соглашаясь с тем, что печное оборудование нужно демонтировать, нижестоящие суды не установили, как ответчики дальше будут отапливать свои квартиры. Тем более, что дом расположен в районе Крайнего Севера.
Помимо этого, кассационный суд отметил: «исходя из установленного судами состояния дома, демонтаж печного оборудования возможен только вместе с демонтажем дома и после его расселения с учетом положений ст. 32, 87 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Новое рассмотрение дела
Апелляционный суд согласился с невозможностью демонтировать печное оборудование без решения ОСС.
Что касается доводов УК о переходе на электрическое отопление:
— Сторона истца не отрицает, что «оценка технического состояния и работоспособности внутриквартирных электрических сетей на предмет возможности подключения электрообогревателей в качестве альтернативного источника отопления не проводилась». То есть, возможность в аварийном доме перейти на электрическое отопление с учетом обеспечения безопасной эксплуатации жилых помещений не подтверждена.
— Из заключения эксперта усматривается наличие таких дефектов, как потеря эластичности проводов, их провесы, наличие изоленты. И это точно не свидетельствует о надлежащем состоянии электросетей.
Вопрос угрозы жизни и здоровью из-за состояния печного стояка нужно решать не путем проведения демонтажных работ, а в ином порядке. Тем более, что печное оборудование — единственный источник отопления в квартире собственника Ф.
Как следствие, Архангельский областной суд оставил иск УК без удовлетворения (определение по делу № 33 – 3872/2023).
➜ Каким должен быть ремонт дровяной печи отопления в МКД — текущим или капитальным
➜ Больше материалов про доступ в квартиру
